| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zobowiązująca strony do podpisania w przyszłości określonej umowy definitywnej to bardzo silny i skuteczny instrument. Nie tylko dyscyplinuje strony, lecz także pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt i może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego.

Forma i skutki umowy
 
Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy (jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak jej skutki prawne. Umowa przedwstępna zawarta przed ostateczną decyzją o zakupie np. nieruchomości to rozważny krok, choć trzeba zdawać sobie sprawę z jego konsekwencji. Prawo przewiduje bowiem dwa podstawowe modele takiej umowy, które różnią się właśnie swymi skutkami. Umowa przedwstępna jest bowiem w polskim prawie ujęta elastycznie - nadaje się zarówno do wstępnego określenia stanowisk stron, które mogą się później zmienić w trakcie rokowań, jak i do definitywnego określenia ich pozycji prawnej, połączonego bez mała z gwarancją zawarcia umowy przyrzeczonej. Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej są uzależnione od formy umowy przedwstępnej. Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy końcowej. Strony mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to słabszy skutek umowy, który polega na możności odzyskania części kosztów poniesionych w trakcie zabiegów o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność dłużnika ogranicza się przy tym do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy. Pewnym minusem wskazanego rozwiązania jest fakt, iż można natrafić na poważne komplikacje dowodowe. Nie wystarcza tu bowiem uprawdopodobnienie - trzeba dysponować pewnymi dowodami (np. dokumentami; ewentualnie zeznaniami świadków i stron). Z drugiej strony sporo łatwiej można uniknąć prawnych konsekwencji takiego kontraktu, zwłaszcza jeśli nie był on gwarantowany zadatkiem. Jak wskazał SN w wyroku z 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt II CSK 274/06, niepublikowany): wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa nie doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem, wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.
Przepisy zupełnie inaczej traktują sytuację, w której umowa przedwstępna spełnia przewidziane dla umowy definitywnej wymagania. Zgodnie z kodeksem cywilnym - gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (zwłaszcza co do formy), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej, który pozwala na wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W zasadzie skutek ten bierze swój początek w zachowaniu formy, którą przepisy zastrzegły dla skuteczności kontraktu definitywnego. Jeśli zatem umowa przedwstępna zobowiązująca do wydzierżawienia przedsiębiorstwa rozumianego jako pewien konglomerat składników materialnych i niematerialnych (art. 551 k.c.) została zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 751 par. 1 k.c.), to jest możliwe sądowe wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma naturalnie możliwości wymuszenia podpisu, jednak wyrok sądu zastępuje wolę osoby, która uchyla się od wykonania poczynionych postanowień.
Rodzaje umowy przedwstępnej
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Rafał Mikołajewski

prawnik, doradca podatkowy

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »