| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zobowiązująca strony do podpisania w przyszłości określonej umowy definitywnej to bardzo silny i skuteczny instrument. Nie tylko dyscyplinuje strony, lecz także pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt i może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego.

Istotne postanowienia
 
Umowa przedwstępna pozbawiona istotnych postanowień (np. zawierająca tylko termin i kilka ogólnych informacji) umowy przyrzeczonej byłaby z mocy prawa nieważna. Jak bowiem stanowi art. 58 par. 1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek). Jest to nieważność z mocy prawa, która powoduje, że umowa jest traktowana tak jakby nigdy nie była zawarta.
Umowa przedwstępna nie musi określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wymóg taki obowiązywał do 25 września 2003 r., kiedy weszła w życie nowelizacja kodeksu cywilnego z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. nr 49, poz. 408). I chociaż nie ma już takiego obowiązku, w praktyce termin jest nadal zastrzegany. Tak po prostu jest bezpieczniej. Ponadto zastrzeżenie terminu ma wpływ na bieg przedawnienia i pozwala na szybkie ustalenie daty nie tylko wymagalności roszczenia, ale również odsetek czy innych akcesoryjnych klauzul umownych. Jest też miarodajne dla oceny opóźnienia kontrahenta czy też jego zwłoki (zawinionego opóźnienia), co pozwala na konstruowanie roszczeń w ewentualnych procesach sądowych.
Termin, o którym mowa, jest terminem spełnienia świadczenia. Jego wyznaczenie ma ten skutek, że dopiero wtedy następuje określenie chwili wymagalności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. W razie braku wyraźnych w tym zakresie oświadczeń stron wejdzie w zastosowanie reguła interpretacyjna, że jest on zastrzeżony na korzyść dłużnika (art. 457 k.c.). Oznacza to, że wierzyciel (uprawniony z umowy przedwstępnej) nie może żądać zawarcia umowy przed upływem terminu, ale nie może się uchylić od przyjęcia tego świadczenia, gdyby dłużnik chciał zawrzeć umowę przyrzeczoną wcześniej. Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej będzie to oznaczać, że termin został zastrzeżony na korzyść obu stron i żadna z nich nie może przed upływem terminu żądać od drugiej strony zawarcia umowy definitywnej. Jak wskazał SN w wyroku z 19 grudnia 2005 r. (sygn. akt III CK 344/05, niepublikowany): określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie, upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy, a konsekwencją tej wymagalności staje się rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia, a także wynikającego z art. 390 par. 2 k.c. roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
ZAKRES UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ
Umowa przedwstępna może dotyczyć całego spektrum zobowiązań - począwszy od umów skodyfikowanych, a na nienazwanych (np. factoring) kończąc. Jest też możliwa umowa przedwstępna w stosunkach pracy, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy o pracę. W wątpliwość bywa jednak poddawany sens takiego zobowiązania, jako że rozpowszechnioną wstępną formą zatrudnienia jest umowa na okres próbny, a nie ma też żadnych przeszkód, by zawrzeć umowę o pracę z odroczonym terminem rozpoczęcia jej obowiązywania.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez odpowiedniość terminu należy rozumieć uwzględnienie przy jego wyznaczaniu całokształtu okoliczności, które przesądziły o odroczeniu w czasie zawarcia kontraktu głównego i związaniu się najpierw umową przedwstępną. Jeżeli zatem zawarcie umowy zależy w danym przypadku tylko od woli stron, termin powinien być dostosowany do możliwości zorganizowania ich spotkania, zamówienia wizyty u notariusza itp. Jeżeli natomiast na przeszkodzie zawarciu umowy przyrzeczonej stoją okoliczności natury formalnej, np. konieczność uzyskania dodatkowych zezwoleń czy innych aktów, wówczas termin powinien być odpowiednio dłuższy.
Nie ma znaczenia, w jakim czasie po zawarciu umowy przedwstępnej termin zostanie wyznaczony (teoretycznie może to nastąpić niemal równocześnie). Istotne jest bowiem to, czy termin będzie dostosowany do potrzeb konkretnego przypadku. Jeżeli uprawniony skieruje do zobowiązanego ofertę i wyznaczy termin rażąco krótki, nie będzie można przyjąć, że zobowiązany uchyla się od zawarcia umowy, jeśli w ciągu tego terminu nie spełni zobowiązania. Jeżeli obie strony są uprawnione do takiego żądania i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Jeśli transakcja dotyczy nieruchomości, umowa przedwstępna może być ujawniona w księdze wieczystej. W sądzie wieczystoksięgowym zgłasza się roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności nieruchomości, wieczystego użytkowania albo o przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego (służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu itp.). Roszczenia przyszłe mogą być wpisane do księgi, jeśli zostaną odpowiednio opisane w celu zindywidualizowania. Wówczas nie zachodzi obawa, że prawo wpisane będzie miało nieokreśloną treść. Konieczne będzie wskazanie umowy przedwstępnej oraz istotnych postanowień umowy, z której to roszczenie będzie wynikać bezpośrednio, a która ma zostać zawarta (np. sprzedaży). Trzeba podkreślić, że roszczenie, którego skuteczność jest uzależniona od ziszczenia się warunku lub nadejścia terminu, nie jest roszczeniem przyszłym. Dzięki ujawnieniu roszczenie staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, a ten nie może zasłaniać się nieznajomością treści wpisów w księdze.
PRZYKŁAD
UMOWA BEZ ZADATKU
Spółka z o.o. zawarła z osobą fizyczną pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości przemysłowej o pow. 1,45 ha. Strony nie ustaliły zadatku i sprzedający odmówił wykonania umowy przyrzeczonej. Spółka z o.o. nie ma prawnego instrumentu pozwalającego na wyegzekwowanie sprzedaży nieruchomości. Spółka może jednak wystąpić do sądu z powództwem odszkodowawczym, żądając naprawienia szkody (jeśli tak nastąpiła), np. utraconego potencjalnego zysku. Spółka nie może natomiast dochodzić korzyści, które odpowiadałyby uzyskanym korzyściom w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.
WAŻNE
DZIEDZICZENIE PRAW
Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej podlegają dziedziczeniu.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Magdalena Dąbrowska

Ekspert z zakresu doradztwa personalnego  

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »