| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zobowiązująca strony do podpisania w przyszłości określonej umowy definitywnej to bardzo silny i skuteczny instrument. Nie tylko dyscyplinuje strony, lecz także pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt i może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego.

Umowa przedwstępna stanowi drogę dojścia do zawarcia rozmaitych umów definitywnych, którymi mogą być umowy zarówno zobowiązujące, rozporządzające, jak i zobowiązująco-rozporządzające. Minimum treści, jakie musi zawierać taka umowa, wynika wprost z art. 389 kodeksu cywilnego. Zwykle elementy przedmiotowo istotne jasno, precyzyjnie i ostatecznie określają w trakcie rokowań same strony umowy, tak by nie wywoływały one większych wątpliwości. Praktyka wskazuje, że niekiedy pojawiają się w obrocie umowy przedwstępne, w których wszystkie lub niektóre istotne postanowienia nie są ustalone ostatecznie, a nadto treść umowy powala na ich modyfikację lub końcowe ustalenie przez kontrahenta, często zainteresowanego tym, by umniejszyć swoje końcowe zobowiązanie. Taką praktykę należy uznać za sprzeczną z ideą tego typu stosunku prawnego. W wyroku z 8 lutego 2007 r. (I CSK 420/06, niepublikowany) Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził, że pozostawienie kontrahentowi prawa do określenia takiego elementu umowy, który determinuje istotne postanowienia umowy jest sprzeczne z naturą umowy przedwstępnej, tym bardziej że zawiera zobowiązanie do świadczenia wzajemnego dokonywanego causam solvendi.
Interesujący na tle poruszanego problemu istotnych postanowień umowy przedwstępnej jest również wyrok Sądu Najwyższego z 24 września 2003 r. (III CKN 493/2001), w którym stwierdzono, że dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jaka ma powstać w przyszłości przez geodezyjne wydzielenie działki z większej nieruchomości. Określenie w takiej umowie obszaru działki jedynie w przybliżeniu może być uznane za wystarczające określenie istotnego postanowienia umowy przyrzeczonej.
W uzasadnieniu do tego orzeczenia Sąd Najwyższy stwierdził, że fakt, iż nieruchomość, jako rzecz oznaczona co do tożsamości, nie oznacza wyłączenia dopuszczalności zawierania umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej, która ma dopiero powstać. Istotne jest, jak wskazuje Sąd Najwyższy, aby w umowie przedwstępnej owa nieruchomość była dostatecznie zindywidualizowana, tak by było wiadomo, co ma być przedmiotem sprzedaży.
Rzecz jasna, konieczność wprowadzenia do umowy przedwstępnej ustawowego minimum nie oznacza wcale, że nie można do niej wprowadzić innych treści wykraczających poza owe minimum. Istotne jest, iż te postanowienia dodatkowe, o czym należy pamiętać, powodują skutki prawne w razie niemożności doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tytułem przykładu można wskazać, że w przypadku umieszczenia w umowie przedwstępnej zobowiązania i zasad rozliczenia korzystania z rzeczy, w przypadku niedojścia do zawarcia umowy definitywnej możliwe będzie dokonanie rozliczenia w oparciu o uzgodnione kryteria umowne, a nie jako używanie bezumowne. Należy pamiętać, że brak w umowie przedwstępnej minimum, czyli essentialia negotii nie spowoduje powstania skutków prawnych.

PIOTR POLAŃSKI
radca prawny, prowadzący kancelarię Lex&Ars w Warszawie
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Stowarzyszenie Konsumentów Polskich

Stowarzyszenie zajmuje się ochroną praw konsumentów.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »