| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Jak nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Przedsiębiorca, kupując nieruchomość na wolnym rynku, musi nie tylko sprawdzić jej księgę wieczystą, przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, ale także, czy właściciel nieruchomości nie ma zaległości podatkowych. Jeśli tego nie zrobi, może odpowiadać za jego zobowiązania finansowe. Przedsiębiorca nie ponosi takiego ryzyka, biorąc udział w przetargach organizowanych przez gminę, starostę - w imieniu Skarbu Państwa lub przez komornika.


Czy spółka jawna może nabyć nieruchomość? A jeśli tak, to kto jest umocowany do zawarcia umowy w jej imieniu?

Spółka jawna może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oświadczenie wspólnika dotyczące nabycia nieruchomości przez spółkę wywiera skutek w jej stosunkach zewnętrznych, zatem stanowi reprezentowanie spółki. Zasadniczo każdy wspólnik spółki jawnej ma prawo ją reprezentować. Prawo do reprezentacji obejmuje wszelkie czynności sądowe i pozasądowe spółki. Nie można go ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich. Co za tym idzie - ograniczenie prawa reprezentacji wspólnika ma znaczenie prawne tylko w stosunkach wewnętrznych spółki. Wspólnik reprezentujący spółkę niezgodnie z ustalonymi zasadami reprezentacji może odpowiadać wtedy odszkodowawczo wobec innych wspólników i spółki.
Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy umowa spółki przewiduje reprezentację łączną spółki (w różnych konfiguracjach, np. dwóch wspólników łącznie albo wspólnik łącznie z prokurentem). Do przekroczenia zakresu umocowania przez wspólnika (prokurenta) nie ma wtedy zastosowania zasada z art. 29 par. 3. k.s.h., iż każdy wspólnik ma prawo (samodzielnie) reprezentować spółkę na zewnątrz. Sposób reprezentowania spółki jawnej podlega bowiem wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, a wpis ten podlega ogłoszeniu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym (art. 13 ust. 1 ustawy o KRS). W dziale 2 rejestru przedsiębiorców zamieszcza się imiona i nazwiska tych wspólników, którzy są uprawnieni do reprezentacji spółki. Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w KRS.

Czy takie ograniczenie reprezentacji wpływa na ważność umowy?

Nie. Umowa zawarta z naruszeniem zasady reprezentacji łącznej jest ważna. Nie znaczy jednak, że w pełni skuteczna. Do czasu potwierdzenia przez osoby uprawnione według KRS ciąży na niej sankcja tzw. bezskuteczności zawieszonej. W sytuacji gdy umowę w imieniu spółki podpisał tylko jeden ze wspólników, taka umowa jest umową niezupełną. Potwierdzenia umowy sprzedaży może dokonać tylko spółka prawidłowo reprezentowana (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 października 2000 r. (I ACa 119/00, OSA 2001/9/48).
Skutki działania pełnomocnika bez umocowania albo z jego przekroczeniem reguluje przepis art. 103 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli zawierający umowę nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Jeśli zatem w spółce jawnej obowiązywał wymóg reprezentacji łącznej, to naruszenie tego wymagania może być konwalidowane poprzez zastosowanie art. 103 k.c. w drodze analogii (Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie I ACa 119/00). Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Warto jednak wskazać, że istnieje także odmienne stanowisko w doktrynie i starszej judykaturze, iż skoro prawa reprezentowania spółki przez wspólnika nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich, to nie stosuje się przepisów o potwierdzeniu czynności dokonanych samodzielnie (wyrok SN z 12 grudnia 1996 r. I CKN 22/96).

PIOTR TROCHA
aplikant sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

KOGNITARIAT

Biuro podatkowo-finansowe

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »