| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Jak nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Przedsiębiorca, kupując nieruchomość na wolnym rynku, musi nie tylko sprawdzić jej księgę wieczystą, przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, ale także, czy właściciel nieruchomości nie ma zaległości podatkowych. Jeśli tego nie zrobi, może odpowiadać za jego zobowiązania finansowe. Przedsiębiorca nie ponosi takiego ryzyka, biorąc udział w przetargach organizowanych przez gminę, starostę - w imieniu Skarbu Państwa lub przez komornika.


Czy spółka jawna może nabyć nieruchomość? A jeśli tak, to kto jest umocowany do zawarcia umowy w jej imieniu?

Spółka jawna może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oświadczenie wspólnika dotyczące nabycia nieruchomości przez spółkę wywiera skutek w jej stosunkach zewnętrznych, zatem stanowi reprezentowanie spółki. Zasadniczo każdy wspólnik spółki jawnej ma prawo ją reprezentować. Prawo do reprezentacji obejmuje wszelkie czynności sądowe i pozasądowe spółki. Nie można go ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich. Co za tym idzie - ograniczenie prawa reprezentacji wspólnika ma znaczenie prawne tylko w stosunkach wewnętrznych spółki. Wspólnik reprezentujący spółkę niezgodnie z ustalonymi zasadami reprezentacji może odpowiadać wtedy odszkodowawczo wobec innych wspólników i spółki.
Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy umowa spółki przewiduje reprezentację łączną spółki (w różnych konfiguracjach, np. dwóch wspólników łącznie albo wspólnik łącznie z prokurentem). Do przekroczenia zakresu umocowania przez wspólnika (prokurenta) nie ma wtedy zastosowania zasada z art. 29 par. 3. k.s.h., iż każdy wspólnik ma prawo (samodzielnie) reprezentować spółkę na zewnątrz. Sposób reprezentowania spółki jawnej podlega bowiem wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, a wpis ten podlega ogłoszeniu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym (art. 13 ust. 1 ustawy o KRS). W dziale 2 rejestru przedsiębiorców zamieszcza się imiona i nazwiska tych wspólników, którzy są uprawnieni do reprezentacji spółki. Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w KRS.

Czy takie ograniczenie reprezentacji wpływa na ważność umowy?

Nie. Umowa zawarta z naruszeniem zasady reprezentacji łącznej jest ważna. Nie znaczy jednak, że w pełni skuteczna. Do czasu potwierdzenia przez osoby uprawnione według KRS ciąży na niej sankcja tzw. bezskuteczności zawieszonej. W sytuacji gdy umowę w imieniu spółki podpisał tylko jeden ze wspólników, taka umowa jest umową niezupełną. Potwierdzenia umowy sprzedaży może dokonać tylko spółka prawidłowo reprezentowana (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 października 2000 r. (I ACa 119/00, OSA 2001/9/48).
Skutki działania pełnomocnika bez umocowania albo z jego przekroczeniem reguluje przepis art. 103 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli zawierający umowę nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Jeśli zatem w spółce jawnej obowiązywał wymóg reprezentacji łącznej, to naruszenie tego wymagania może być konwalidowane poprzez zastosowanie art. 103 k.c. w drodze analogii (Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie I ACa 119/00). Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Warto jednak wskazać, że istnieje także odmienne stanowisko w doktrynie i starszej judykaturze, iż skoro prawa reprezentowania spółki przez wspólnika nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich, to nie stosuje się przepisów o potwierdzeniu czynności dokonanych samodzielnie (wyrok SN z 12 grudnia 1996 r. I CKN 22/96).

PIOTR TROCHA
aplikant sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie
reklama

Polecamy artykuły

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Krzysztof Kosy

Ekspert, trener, konsultant, wykładowca uniwersytecki. Absolwent Wydziału Psychologii Uniwersytetu Warszawskiego oraz studiów doktoranckich w Kolegium Zarządzania i Finansów Szkoły Głównej Handlowej. Doradztwem w zarządzaniu zasobami ludzkimi zajmuje się od ponad 15 lat, realizując różnorodne projekty z zakresu HR. Ma za sobą długoletnie doświadczenie zdobyte w międzynarodowych firmach doradczych: Capgemini Ernst & Young, SHL Ireland, Hudson Global Resources, PWC. Zrealizował różnorodne projekty dla wiodących organizacji działających w Polsce, Irlandii, Wielkiej Brytanii i Szwajcarii (m.in. Accenture, Aer Rianta, AIB, Bank of Ireland, Dairygold, Lafarge, Oriflame, Sulzer, Ulster Bank). Autor artykułów publikowanych w Serwis HR, Personel i Zarządzanie oraz Rzeczpospolitej, a także pozycji naukowych i książkowych.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od mojafirma.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK