| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Jak nabyć nieruchomość pod działalność gospodarczą

Przedsiębiorca, kupując nieruchomość na wolnym rynku, musi nie tylko sprawdzić jej księgę wieczystą, przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, ale także, czy właściciel nieruchomości nie ma zaległości podatkowych. Jeśli tego nie zrobi, może odpowiadać za jego zobowiązania finansowe. Przedsiębiorca nie ponosi takiego ryzyka, biorąc udział w przetargach organizowanych przez gminę, starostę - w imieniu Skarbu Państwa lub przez komornika.


Jakie muszą być spełnione procedury, by spółka z o.o. mogła nabyć nieruchomość?

Kodeks spółek handlowych wymaga podjęcia przez zgromadzenie wspólników uchwały wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości. Wynika to z treści artykułu 228 pkt 4 k.s.h. Dopuszczalne jest jednak zmodyfikowanie tego wymogu w umowie spółki. Tym samym umowa spółki może przewidywać, że zgodę wydaje np. rada nadzorcza zamiast zgromadzenia wspólników. Może też zupełnie likwidować wymóg uzyskania zgody do dokonania wyżej wymienionych czynności. Gdy jednak umowa spółki milczy na ten temat, brak zgody wyrażonej uchwałą zgromadzenia wspólników spowoduje nieważność transakcji nabycia nieruchomości.
Wymóg podjęcia uchwały może wynikać także z innych przepisów. Zatem nawet w razie gdy umowa spółki wyłącza obowiązek podjęcia uchwały wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości (a więc wyłącza wymóg zawarty w wyżej wspomnianym art. 228 pkt 4 k.s.h.), to inne przepisy mogą także pasować do sytuacji polegającej na nabyciu nieruchomości, z zupełnie innych powodów i zupełnie niezależnie od art. 228 pkt 4. I tak art. 230 k.s.h. wymaga podjęcia uchwały dla każdej czynności polegającej na zaciągnięciu zobowiązania (a więc na przykład zobowiązaniu się spółki do zapłaty ceny za grunt) o wartości co najmniej dwukrotnie przewyższającej wartość kapitału zakładowego spółki. W tym przypadku kryterium rodzącym konieczność podjęcia uchwały jest wartość transakcji, niezależnie od tego, czego ona dotyczy. Podobnie jak w poprzednim wypadku, umowa spółki może jednak znieść wymóg podjęcia uchwały. Jeżeli umowa nie przewiduje odstępstwa od wspomnianego tu art. 230 k.s.h., zawarcie umowy nabycia nieruchomości mimo niedopełnienia obowiązku podjęcia uchwały będzie ważne. Trzeba jednak pamiętać, że takie naruszenie przepisu rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą zarządu wobec spółki, gdyby ta w wyniku transakcji poniosła szkodę.
Dalsze przepisy k.s.h. przewidują, że nabycie nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego (nie niższą jednak od 50 tys. zł.) przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki także wymaga uchwały zgromadzenia wspólników. Wymogu tego nie stosuje się jedynie wówczas, gdy w umowie spółki przewidziano daną transakcję nabycia nieruchomości, przez co należy rozumieć, iż w umowie spółki wskazano, że ma być nabyta konkretna nieruchomość, za określoną cenę. Inaczej niż w poprzednim wypadku, umowa spółki nie może natomiast blankietowo wyłączyć wszelkich przyszłych transakcji spod wymogu uzyskania zgody w formie uchwały zgromadzenia wspólników. Naruszenie tego przepisu powoduje nieważność nabycia.
Podjęcie uchwały należy przewidzieć na dzień wypadający przed datą planowanej transakcji nabycia nieruchomości, chociaż dla spóźnialskich istnieje możliwość nadrobienia tego braku w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawarcia umowy, bez konsekwencji.

Kiedy wymagane jest zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości?

Obrót nieruchomościami (a także udziałami i akcjami spółek będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości) uległ znaczącej liberalizacji w wyniku przystąpienia Polski do Wspólnoty Europejskiej. Obecnie polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, kontrolowana przez dowolny podmiot (czy to z Europejskiego Obszaru Gospodarczego - a więc z Unii Europejskiej, Norwegii, Islandii lub Liechtensteinu, czy to spoza EOG - np. z Rosji, Izraela) nie musi ubiegać się o zezwolenie MSWiA na nabycie nieruchomości. Natomiast spółka spoza EOG, jeśli chce bezpośrednio nabyć w Polsce nieruchomość, musi takie zezwolenie uzyskać. W przypadku nabywania nieruchomości rolnych i leśnych.

MARCIN NOSIŃSKI
prawnik z kancelarii White & Case
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Finesia Consulting Sp. z o.o.

Usługi księgowe i kadrowo-płacowe

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »