| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.

Kary, odsetki
 
Jeśli nie zaistnieją nadzwyczajne okoliczności, a dewelopera jedynie zaskoczy zima, to za niedotrzymanie terminu oddania budynku (lokalu), kupującemu powinna należeć się kara umowna. Toteż niektórzy deweloperzy godzą się na to proponując (w projekcie umowy lub wzorcu przedstawianym do podpisu) kary kilkakrotnie niższe od odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie kolejnych rat przez kupującego i na dodatek jeszcze ograniczone kwotowo. Jest to więc rodzaj pułapki dla kupującego. Trzeba bowiem pamiętać, że jeśli strony zapisały w umowie kary określonej wysokości, to poszkodowany, bez względu na wysokość poniesionej straty, nie ma prawa dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonych kar umownych, chyba że strony postanowiły inaczej. A oczywiście w umowach, nad którymi panuje deweloper - nie postanawiają. Tymczasem tak być nie powinno.
PRZYKŁAD
KLAUZULA O PRAWIE DO ODSZKODOWANIA
Strony ustalają, że zastrzeżona kara nie wyłącza dochodzenia naprawienia szkody przez nabywcę na zasadach ogólnych. Zapłacona kara podlega zaliczeniu na poczet zasądzonego odszkodowania.
Jeżeli w umowie zostały przewidziane odbiory częściowe, co w przypadku większych obiektów powinno być regułą, to nie ma nic dziwnego w powiązaniu wysokości kary umownej z wynagrodzeniem za przedmiot takiego właśnie odbioru częściowego, a nie z wynagrodzeniem za całość. Podobnie odsetki - powinny być liczone od nieterminowo zapłaconej raty, a nie całej ceny. Należy też ściśle określić rodzaje wad, które uprawniają do odmowy odbioru. Nabywca nie powinien jednak dopuścić do ograniczenia prawa potrącenia jego wierzytelności, z tytułu kar umownych, z wierzytelnościami wykonawcy, z tytułu należnego wynagrodzenia.
Nie wolno przy tym pod żadnym pozorem godzić się na całkowite wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie budowy, jak również za nienależytą jakość oddawanego budynku czy lokalu.
Kary można ustanawiać na różnych etapach stosunków umownych, a więc także w umowie rezerwacyjnej. Po to więc, by ten rodzaj kontraktu nabrał sensu również dla kupującego, można postanowić, że deweloper nie może bez wytłumaczenia się zacząć kontraktować w sprawie tego samego lokalu z kimś innym niż nabywca.
PRZYKŁAD
KLAUZULA O KARZE UMOWNEJ
Gdyby deweloper nie rozwiązawszy umowy łączącej go z nabywcą zawarł z inną osobą choćby umowę przedwstępną lub inną zobowiązująca do przeniesienia własności lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy, będzie musiał nie tylko zwrócić wraz z odsetkami ustawowymi wszystko, co otrzymał od nabywcy, lecz również zapłaci mu karę w wysokości ... złotych.
Warto też mieć świadomość, że choć jedna strona tytułem opóźnienia płaci odsetki, a druga kary umowne, to samo to nie stanowi o asymetrii zobowiązania. Może nią być tylko różnica w wysokości obu tych kar. Kodeks cywilny stanowi bowiem, że odsetki należą się od zobowiązania pieniężnego, zaś kary umowne od niepieniężnego. Niemniej jedne i drugie pełnią podobną funkcję.
 
Prawo odstąpienia
 
Prawo odstąpienia pozwala jednej lub obu stronom w określonych sytuacjach, np. z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, czy nawet bez pojawienia się obiektywnych przesłanek zakończyć łączącą je umowę. Zawarowanie prawa odstąpienia ma oczywiście sens w umowach zobowiązujących i przedwstępnej, a nie w umowach o charakterze rozporządzającym.
PRZYKŁAD
KLAUZULE O ODSTĄPIENIU OD UMOWY
1. Każda ze stron umowy może aż do zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności odstąpić od umowy płacąc drugiej odstępne w wysokości ... (np. 10 proc.) wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy.
2. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie zapłaci ... (np. trzech) kolejnych rat w wyznaczonym w niniejszej umowie terminie. - Nabywca może odstąpić od umowy, gdy deweloper pozostaje w zwłoce z przekazaniem lokalu przez ... (np. trzy miesiące) od daty określonej w par. ... niniejszej umowy.
3. Rezygnacja którejkolwiek ze stron z zawarcia umowy przedwstępnej w terminie siedmiu dni od daty zawarcia niniejszej umowy oznacza: w wypadku dewelopera obowiązek zwrotu nabywcy opłaty rezerwacyjnej wraz z odsetkami od dnia wpłaty, a w przypadku nabywcy - niemożność domagania się zwrotu wpłaty.
W obrocie profesjonalnym możliwe jest przyznanie takiego prawa tylko jednej ze stron (w umowach z konsumentami niedopuszczalne jest postanowienie, że prawo odstąpienia przysługuje tylko przedsiębiorcy). Prawo odstąpienia powinno być ograniczone terminem. Rozliczenia stron po odstąpieniu którejkolwiek z nich od umowy powinny zależeć od przyczyny tego stanu rzeczy, przy czym warto je dokładnie określić. Umieszczanie klauzul związanych z prawem odstąpienia można zacząć już od umowy rezerwacyjnej.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Anna Marta Wilczkowska

Nowe Horyzonty®-Szkolenia dla Biznesu

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »