| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.

Ustalenie ceny
 
Najkorzystniejsza dla kupującego jest stała cena za metr kwadratowy lokalu określona w złotych. I nie ma przeszkód, by taką teraz stosować, ponieważ inflacja jest niska. Deweloperzy przejawiają jednak skłonność do proponowania cen zmiennych, ponieważ rosną ceny nieruchomości i w ten sposób starają się zapewnić sobie możliwie najwyższy zysk. Warto jednak pamiętać, że zapisanie sposobu obliczania ceny tak, że musi ona rosnąć, nie zmobilizuje dewelopera do szybkiego zakończenia budowy i spowoduje, że trudno będzie przewidzieć ostateczny koszt lokalu. Nie ma jednak nic nielojalnego wobec klienta w ustaleniu, że w razie zmiany stawki VAT obowiązującej przy kupnie nieruchomości cena stosownie się zmieni. Na razie jednak takie postanowienie nie ma wielkiego sensu, ponieważ za lokale użytkowe i tak podatek ten wynosi 22 proc. i nie wydaje się, by mógł w nowym roku zostać obniżony.
PRZYKŁAD
KLAUZULA OKREŚLAJĄCA CENĘ
Cena netto 1 mkw. powierzchni lokalu użytkowego określonego w par. ... niniejszej umowy wraz z udziałem w prawie własności (lub wieczystego użytkowania) gruntu oraz w nieruchomości wspólnej wynosi... zł (słownie... złotych). Do ceny tej należy doliczyć 22 proc. VAT.
Nie jest nieuczciwe (choć dla kupującego nie jest to najlepsza perspektywa) umieszczenie w umowie postanowienia, że cena lokalu wzrośnie w razie skoku cen robót budowlano-montażowych np. o co najmniej 2 proc.
PRZYKŁAD
KLAUZULA O WZROŚCIE CEN
Jeśli wskaźnik GUS wzrostu cen robót budowlano-montażowych wzrośnie o ponad... (np. 2 lub 3 proc.) w stosunku do obowiązującego w chwili podpisywania umowy, to pozostałe do zapłacenia raty będą waloryzowane kwartalnie, zgodnie ze wskaźnikiem GUS dotyczącym kwartału, w którym nastąpi wpłata. W dacie podpisywania umowy wskaźnik ten wynosi...
Trzeba uważać, by nie podpisać postanowienia mówiącego, że wszystkie, nawet zapłacone już raty będą waloryzowane. Dobrze jest również wynegocjować, że kupujący nie płaci całej należności (ostatniej raty) na kilka tygodni lub choćby dni przed podpisaniem aktu notarialnego, co deweloperzy - dla swej wygody - proponują nader często. Ważne jest też, by nie płacić wszystkiego, jeżeli lokal ma wady, które deweloper powinien niezwłocznie usunąć.
PRZYKŁAD
KLAUZULE O WPŁACIE RAT
Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu przeniesienia własności lokalu określonego w par. ... niniejszej umowy, chyba że lokal będzie miał wady określone w protokole odbioru.
Warunkiem zapłaty kolejnych rat w wysokości i terminach ustalonych w harmonogramie jest wykonanie prac zgodnie z harmonogramem. Gdyby określony etap nie został zakończony w terminie, nabywca ma prawo powstrzymać się z dokonaniem wpłaty bez ponoszenia konsekwencji wynikających z opóźnienia.
Ponieważ strony przeważnie postanawiają, że zapłata za budowany lokal nastąpi w ratach, w terminach określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik do umowy, warto pamiętać, że kwoty poszczególnych zaliczek nie powinny przekraczać wskazań zdrowego rozsądku. Nie powinno się więc płacić 15 proc. całej ceny lub więcej przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, ponieważ nie ma to żadnego uzasadnienia z wyjątkiem tego, że deweloper chce zarobić jak najszybciej jak najwięcej. Trzeba je też koniecznie powiązać z zakończeniem kolejnych etapów budowy.
Należy unikać ustalenia, zgodnie z którym deweloper rozlicza się na podstawie kosztorysu powykonawczego. Jest to bowiem najprostsza droga do zawyżania cen. I, co gorsza, kupujący do końca nie wie, ile lokal będzie kosztował. Poza tym w ten sposób na niego przerzucane jest ryzyko gospodarcze związane z każdą podwyżką cen materiałów i usług budowlanych.
Nie bez znaczenia jest doprecyzowanie, czy wpłacane na początku kwoty stanowią zadatek czy zaliczkę. Otrzymany zadatek bowiem - w razie niewykonania umowy przez drugą stronę - można zatrzymać i od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu. Temu zaś, kto go dał, wolno w takiej sytuacji żądać kwoty dwukrotnie wyższej.
Dobrym, bo uczciwym, rozwiązaniem wydaje się też korzystanie przy płaceniu za lokal z rachunku powierniczego.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Marta Padała

Instruktorka nauki jazdy kat.B z uprawnieniami egzaminatora

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »