| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.

Działka
 
Lokalizacja budynku to nie tylko adres. Konieczne jest oznaczenie nieruchomości, na której powstanie. A może ona składać się z jednej lub wielu działek. Dlatego niezbędne jest podanie w umowie (np. przedwstępnej) i numeru księgi wieczystej, i numerów działek, na których ma być zlokalizowany budynek, w którym lokal ma zamiar nabyć kupujący.
PRZYKŁAD
OKREŚLENIE NIERUCHOMOŚCI
Deweloper zobowiązuje się wybudować na działkach, które powstaną z podziału działki nr..., objętej księgą wieczystą KW nr... budynek opisany w ... (np. załączniku nr... do niniejszej umowy). W budynku tym będzie się znajdował lokal użytkowy (lokale użytkowe) opisany w par. ... niniejszej umowy.
Jeżeli działki mają być wydzielone jako odrębna nieruchomość, to stosowne plany powinny być załącznikami do umowy, a sam kontrakt powinien klarownie określać stan, do którego ma doprowadzić deweloper - z podaniem terminu, do jakiego to nastąpi, sposobu uregulowania stanu prawnego nieruchomości i określeniem dokumentów, które będą stanowiły podstawę zmian aktualnego stanu rzeczy. Wszystko to powinno znaleźć się np. w załączniku opisującym szczegółowo nieruchomość gruntową, na której ma być posadowiony budynek zawierający sprzedawany lokal.
Najlepiej dla kupującego jest, gdy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której będzie budował. Wówczas musi to być zaznaczone w umowie.
PRZYKŁAD
OŚWIADCZENIE O PRAWIE DO NIERUCHOMOŚCI
Deweloper oświadcza, że jest właścicielem działek budowlanych położonych w Dużym Mieście przy ul. Nowo powstałej o łącznej powierzchni ... mkw, oznaczonych w ewidencji gruntów numerami ..., ... i ... z obrębu ... Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Dużego Miasta Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi: KW nr ... i KW nr...
lub
Deweloper oświadcza, że nabył udział ... (np. 1/5) w prawie użytkowania wieczystego na podstawie umowy ... (data), zawartej w kancelarii notarialnej ... (nazwa, adres), o numerze... (w repertorium kancelarii).
Deweloper, który jest właścicielem gruntu, powinien okazać dokumenty świadczące o tym - wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny.
 
Ostateczna decyzja
 
Nie wolno zapominać, że konieczne jest pozwolenie na budowę. Dlatego deweloper nie tylko powinien zapewnić o tym, że posiada taką decyzję, lecz również udostępnić kontrahentowi jej treść wraz z klauzulą mówiącą o ostateczności pozwolenia.
PRZYKŁAD
OŚWIADCZENIE O POSIADANIU POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Deweloper oświadcza, że inwestycję realizuje na podstawie ostatecznej decyzji ... (np. Burmistrza Gminy Centrum Dużego Miasta z...(data) nr ..., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.
Możliwe są też klauzule mówiące o przeniesieniu pozwoleń na budowę na podwykonawcę, przy czym deweloper zawsze powinien pokazywać kontrahentowi dokumenty, z których wynikają owe prawa. Nie wolno też zapominać, że zawieranie jakiejkolwiek umowy o przyszły lokal z przedsiębiorcą, który nie ma pozwolenia na budowę ani decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, obarczone jest dużym ryzykiem i często lepiej jest poszukać innej firmy, która zakończyła już wszystkie formalności.
 
Opis budynku i lokalu
 
Do umowy powinien być dołączony szkic sytuacyjny, a na nim dokładnie oznaczony lokal w budynku. Podobnie jak każda zmiana powierzchni powinna pociągać za sobą zmianę ceny. Tymczasem deweloperzy nierzadko zapisują, że zmiana ceny będzie miała miejsce jedynie wtedy, kiedy lokal po wybudowaniu będzie się różnił od opisanego w umowie (będzie mniejszy) o określony odsetek powierzchni (np. o 3 proc.).
Umowy zarówno o charakterze zobowiązującym, jak i rozporządzającym powinny jak najprecyzyjniej określać zarówno budynek, jak i lokal. Należy szczegółowo regulować standard techniczny, a także opisywać materiały, z jakich będzie wykonany przedmiot transakcji. W przeciwnym razie kupujący zawsze może być narażony na żądanie dopłat za dowolne urządzenia - nawet za wentylację czy ocieplenie, a użyte przez budujących materiały będą nie tyle dobre, co tanie. To samo dotyczy wykończenia. Jego parametry powinny być opisane precyzyjne, najlepiej z określeniem producentów. W przeciwnym razie może się okazać, że ustne zapewnienia o znakomitej jakości były tylko zabiegiem przyciągającym klienta, a ten - nie mając odpowiednich postanowień w umowie - nie będzie mógł zakwestionować użycia za relatywnie duże pieniądze tandetnych okien, drzwi czy pokrycia podłóg.
Warto jest też zamieścić w umowie klauzulę pozwalającą kupującemu zmienić w określonych warunkach standard budynku czy lokalu.
PRZYKŁAD
KLAUZULA O ZAMIANIE STANDARDU
Nabywca ma prawo - po uzgodnieniu z deweloperem i za zgodą autora projektu - zmienić standard lokalu, o ile będzie to zgodne z prawem budowlanym i normami technicznymi, a także nie naruszy praw osób trzecich (np. innych nabywców lokali w tym budynku).
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

CBA

Centralne Biuro Antykorupcyjne

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »