| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.

Z kim umowa
 
Jedna z rzeczy, którą zawsze warto sprawdzać, przystępując do transakcji, jest sytuacja kontrahenta. Dlatego pierwszy ruch powinien polegać na sprawdzeniu dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym - czy dane ujawnione tam zgadzają się z zapisanymi np. na blankietach korespondencji i co jeszcze o nim wiadomo. Gdy deweloper jest wpisany do ewidencji działalności gospodarczej, konieczne jest przyjrzenie się aktualnemu z niej wypisowi. Pozwoli to również ustalić, jaki ów przedsiębiorca ma zakres działalności i czy nie przekracza go - jeżeli mamy do czynienia z nową spółką cywilną (po dwóch latach, przy dużych obrotach, każda spółka cywilna musi się przekształcić zgodnie z art. 26 par. 4 kodeksu spółek handlowych w spółkę jawną).
Inwestujący w budynek czy lokal nie może też godzić się na zawarcie umowy przedwstępnej czy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, w której budujący nie oświadczyłby, że nie toczy się w stosunku do niego postępowanie upadłościowe, że nie jest stroną układu ani nie został postawiony w stan likwidacji (ten ostatni warunek nie dotyczy osób fizycznych wpisanych do ewidencji działalności gospodarczej; tacy przedsiębiorcy jedynie zaprzestają działalności i są w gminie wykreślani). Gdyby bowiem w stosunku do dewelopera toczyło się postępowanie upadłościowe albo gdyby został on postawiony w stan likwidacji, to uniemożliwiałoby to nawet sprawne dochodzenie od niego zwrotu wpłaconych mu na inwestycję kwot, ponieważ po przyjęciu wniosku o upadłość sąd zabezpiecza majątek dłużnika i niedoszły nabywca lokalu trafiłby jedynie do kolejki wierzycieli, a skutkiem tego odzyskałby zapewne tylko część przelanych na konto dewelopera kwot.
PRZYKŁAD
OŚWIADCZENIE O NIETOCZĄCYM SIĘ POSTĘPOWANIU
Deweloper oświadcza, że w stosunku do niego nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest stroną postępowania układowego ani nie został postawiony w stan likwidacji.
Równie przydatna jest klauzula o braku zaległości podatkowych i wobec ZUS. Może ona świadczyć, że w chwili podpisywania umowy deweloper nie ma poważnych kłopotów finansowych, choć warto mieć świadomość, że prawdziwy problemy i niebezpieczeństwa bywają zlokalizowane poza umową. Otóż deweloper może się zadłużyć już po jej zawarciu i np. ustanowić jedną lub wiele hipotek na gruncie, na którym stawiany jest budynek.
 
Bez obciążeń
 
Optymalna jest sytuacja, w której nieruchomość jest wolna od obciążeń, o czym deweloper zapewne natychmiast zapewniłby w umowie.
PRZYKŁAD
OŚWIADCZENIE O NIEOBCIĄŻENIU HIPOTEKI
Deweloper oświadcza, że w dziale III (obciążenia) i w dziale IV (hipoteki) księgi wieczystej KW nr... prowadzonej dla nieruchomości określonej w par. ... niniejszej umowy nie ma żadnych wpisów.
Deweloperzy niechętnie podają informację o obciążeniach. Ale nawet jeśli budująca firma poda w umowie lub później, że ustanowiła hipotekę na rzecz banku kredytującego inwestycję, to nie można zapominać, że zawsze jest to spore niebezpieczeństwo dla kupującego. Bo gdyby nawet deweloper zobowiązał się do spowodowania wykreślenia tego zabezpieczenia przed oddaniem lokalu, to i tak może nie dotrzymać obietnicy, jeśli np. wcześniej upadnie. Wówczas kupujący musiałby spłacić hipotekę i cała inwestycja stałaby się nie tylko nieopłacalna, ale dla niejednego rujnująca. Co więcej, w przypadku umów przedwstępnych zawartych w zwykłej formie pisemnej, kupujący nie będzie mógł wyegzekwować postanowień o wykreśleniu hipoteki. Pozostanie mu odstąpienie od umowy i gdyby deweloper nie chciał zwrócić otrzymanych sum, musiałby się o nie jeszcze procesować. A jeśliby na domiar złego ogłoszono upadłość dewelopera, kupujący trafiłby wraz z innymi wierzycielami do kolejki po swoje pieniądze. Mimo to zawsze warto prosić o dostarczenie zgody banku - już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej - na wykreślenie hipoteki w odpowiednim momencie, choć nie chroni to kupującego przed ryzykiem późniejszego zadłużania się dewelopera i ustanowienia kolejnych hipotek.
Nie oznacza ciążenia w księdze wieczystej np. na ustanowienie służebności na rzecz zakładu energetycznego. Jest to bowiem konieczne dla funkcjonowania jego budynku czy lokalu, i budynków sąsiednich.
PRZYKŁAD
ZGODA NA USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI
Nabywca oświadcza, że zgadza się na ustanowienie przez dewelopera na działce nr... służebności na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiednich, polegających na prawie przeprowadzenia kabli energetycznych, wodociągu, gazociągu, kanalizacji, a także służebności przechodu i przejazdu, ale pod warunkiem, że są (zostaną) one wskazane w projekcie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Jarosław Danielewicz

Prawnik

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »