| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.

Przedwstępna w akcie
 
Wszystkie umowy deweloperskie poprzedzające tę, która przenosi własność budynku czy lokalu, mają charakter niejako przygotowawczy. Ich celem jest takie związanie stron, by nie mogły bezkarnie, po miesiącach czy latach uczestniczenia w budowie, znaleźć sobie w ostatecznym momencie nowego kontrahenta. Deweloper z przyszłym kupującym może więc zawrzeć albo którąś z umów zobowiązujących, a w jej wykonaniu umowę rozporządzającą, przenoszącą na klienta własność wyodrębnionego lokalu, albo umowę przedwstępną i zobowiązująco-rozporządzającą. Różnica między obydwiema drogami dochodzenia do własności nieruchomości jest z pozoru niewielka, ale dla klienta najbezpieczniejsza wydaje się umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Jedynie ona bowiem, o ile czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (szczególnie co do formy właśnie), daje prawo dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej - nawet jeśli deweloper chciałby z tego zrezygnować.
Umową przyrzeczoną powinna być w wypadku nabywania nieruchomości umowa sprzedaży oznaczonego, przyszłego budynku lub lokalu użytkowego czy umowa ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu i przeniesienia tego prawa przez dewelopera na kupującego. Forma aktu notarialnego jest tu potrzebna nie dla ważności umowy (pisemna umowa przedwstępna też jest ważna), ale dla uczynienia jej skuteczną (jedynie bowiem zastosowawszy formę szczególną konieczną dla umów przenoszących własność nieruchomości strona - zgodnie z art. 390 par. 2 kodeksu cywilnego - uzyskuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i możliwość dochodzenia go przed sądem). W interesie kupującego jest również wystąpienie do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie jego roszczenia w dziale trzecim księgi wieczystej.
Tymczasem deweloperzy potencjalnym nabywcom oferują z reguły umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej zastrzegając, że dopiero sprzedaż - po odbiorze lokalu - odbędzie się przed notariuszem. Używają niekiedy na poły fałszywego argumentu, że dodatkowy akt notarialny podraża transakcję. I choć to prawda, że trzeba ponieść jego koszty, to jednak korzyści wynikające z tego wydatku mogą okazać się nieocenione. Nie wolno bowiem zapominać, że umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej pozwala niedoszłemu kupującemu w najlepszym razie domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyby deweloper nie chciał zawrzeć umowy ostatecznej. Jeśli więc przedsiębiorca, który miał powód sądzić, że kupi lokal, starał się o kredyt, to z pewnością wolno mu byłoby starać się o pokrycie poniesionych z tego tytułu kosztów. Ale to nie wszystko. Nie będzie mógł domagać się zawarcia umowy przenoszącej własność upatrzonego lokalu lub budynku i znajdzie się w najlepszym razie w punkcie wyjścia, a deweloper - jak dobrze pójdzie - zwróci udzieloną mu pożyczkę.
Warto też pamiętać, że gdyby umowa przedwstępna przewidywała spełnienie przez strony wszystkich, czy prawie wszystkich, świadczeń zanim zostanie zawarta umowa przyrzeczona, to taką umowę przedwstępną należałoby kwalifikować jako definitywną, z wszelkimi tego konsekwencjami (w tym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku II CKN 624/98).
WAŻNE
PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ
Notarialna umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. zazwyczaj umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości). Roszczenia z umowy przedwstępnej (do zawarcia umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od daty, w której umowa ostateczna miała być zawarta.
 
Notarialne zobowiązujące
 
W praktyce najczęściej zawierane są umowy zobowiązujące, podobne do konstruowanych na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali (u.w.l.). Przepis ten mówi, że odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Dzieje się tak dlatego, że deweloperzy przeważnie nie są jeszcze właścicielami ani użytkownikami wieczystymi gruntów, na których mają wznosić budynki (a tego wymaga przepis). Możliwość zawierania takich umów wynika jednak ze swobody kontraktowania. Jej skutkiem bowiem jest to, że strony mogą dowolnie ułożyć między sobą stosunek prawny, byle nie sprzeciwiało się to jego właściwości ani zasadom współżycia społecznego. A skoro umowy z art. 9 ust. 1 u.w.l. i podobne do nich nie są przedwstępnymi, to nie ma w ich wypadku żadnej możliwości wyboru formy. Stosuje się do nich przepis mówiący, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy szczególnej umowa tego rodzaju jest bezwzględnie nieważna. Rzecz nie dotyczy jedynie tzw. spółdzielczych umów deweloperskich. Istnieje bowiem przepis szczególny (art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), który łagodzi wymagania dotyczące formy zapisanej w kodeksie cywilnym. Do ważności tych ostatnich umów wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Sylwia Kozłowska

Dydaktyk medialny

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »