| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.

Niedozwolone klauzule

Niedozwolone czy choćby nielojalne klauzule mogą się znaleźć w każdym z kontraktów deweloperskich, jeżeli nie ma on formy aktu notarialnego. Notariusz dba bowiem - z zawodowego obowiązku - o treść zawieranych przed nim umów, natomiast w umowie mającej zwykłą formę pisemną deweloper może zaproponować niemal wszystko, co uzna za pożądane. Dlatego również przedsiębiorcy - klienci firm budujących lokale użytkowe czy biurowce - powinni uważać na każde postanowienie przedstawionej im do zaakceptowania umowy. I nie ma przy tym znaczenia, czy jest to umowa na formularzu (zaproponowany wzorzec umowy), która ma być zawarta przez przystąpienie drugiej strony, czy projekt do negocjacji. Każdą umowę trzeba dokładnie przeanalizować, zanim się ją podpisze. Wzorzec nie może być sprzeczny z przepisami prawa ani z zasadami współżycia społecznego (np. z zasadami rzetelności kupieckiej). Musi też być jednoznaczny i zrozumiały.
Zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem, powinien:
- sprawdzić w rejestrze dane dewelopera.
- zbadać, czy kontrahent nie jest zadłużony i czy jest właścicielem gruntów, na których zamierza budować.
- przeanalizować punkt po punkcie wzór albo projekt umowy przedstawiony przez dewelopera.
- jeśli zawiera umowę przedwstępną - powinien to zrobić u notariusza.
WAŻNE
WADLIWE KLAUZULE W ANEKSIE
Nie ma znaczenia, w której części kontraktu znajduje się wadliwe postanowienie. Aneks do umowy jest również jej częścią. Dlatego gdyby okazał się nieważny (w całości lub w części), należałoby zbadać, czy bez postanowień dotkniętych nieważnością cała umowa nie zostałaby w ogóle podpisana.
 
Jakie to umowy
 
Deweloperzy zazwyczaj rozpoczynają sprzedaż lokali w budynkach, które dopiero mają powstać. Podpisanie umowy, z której wynika konieczność zapłaty choćby ułamkowej kwoty wartości przyszłej nieruchomości budynkowej czy lokalowej, daje im najwięcej korzyści. Kupujący są w takich sytuacjach w relatywnie gorszej sytuacji. Wpłacają bowiem pieniądze za coś, czego nie ma i nigdy nie można być pewnym, że powstanie, choćby z przyczyn niezależnych od dewelopera.
Tak zwane umowy deweloperskie można podzielić na co najmniej sześć rodzajów:
- rezerwacyjne,
- zobowiązujące, zawierane na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali,
- zobowiązujące, podobne do poprzedniego typu,
- przedwstępne,
- rozporządzające, będące dopełnieniem umów zobowiązujących (zawierane, gdy lokal został już wybudowany i stanowi odrębną własność),
- zobowiązująco-rozporządzające, będące dopełnieniem umów przedwstępnych (zawierane, gdy lokal został wybudowany i stanowi odrębną własność).
Wszystkie one mogą być proponowane i zawierane zarówno w obrocie powszechnym (z konsumentami) jak i profesjonalnym, tzn. między przedsiębiorcami.
 
Nienazwana rezerwacyjna
 
Umowa rezerwacyjna, bardzo często stosowana w okresie ostatniego boomu nieruchomościowego, nie została uregulowana w kodeksie cywilnym ani w żadnej innej ustawie. Rządzi się jednak ogólnymi zasadami prawa cywilnego. Tego rodzaju kontrakt klient zawiera z deweloperem albo z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, kiedy inwestycja jest w fazie planowania. Deweloperowi prócz innych, np. finansowych, korzyści daje ona możliwość sprawdzenia, z jak dużym zainteresowaniem spotka się przedsięwzięcie. Przeważnie umowa rezerwacyjna zobowiązuje do zawarcia którejś z pozostałych umów deweloperskich. Stanowi też, że przyszły kupujący wniesie opłatę rezerwacyjną, która nie ma być ekwiwalentem jakiegokolwiek zobowiązania dewelopera, lecz jedynie stanowi rodzaj kaucji na zabezpieczenie. I choć świadczenia stron najczęściej nie są na tym etapie ekwiwalentne, to do oceny tego faktu nie stosuje się żadnego obiektywnego miernika, skoro klient (w dodatku też przedsiębiorca) dobrowolnie decyduje się na zawarcie takiej umowy. W grę wchodzi tu zasada swobody kontraktowania. Opłata rezerwacyjna najczęściej nie podlega zwrotowi, kiedy klient rezygnuje z zawarcia kolejnej umowy mimo spełnienia przez dewelopera zapowiedzianych warunków i dotrzymania założonych terminów.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Comperia.pl

Porównywarka finansowa nr 1

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »