| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.


Moja spółka prowadzi działalność deweloperską. Chciałbym zlecić agencji nieruchomości wyszukanie terenów pod budowę domów wielorodzinnych. Jakie klauzule powinny się znaleźć w umowie z pośrednikiem?

- Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami określa obowiązki pośrednika oraz stanowi, że w razie ich wykonania i nabycia przez spółkę nieruchomości pośrednik otrzyma umówioną prowizję. Do obowiązków pośrednika należy organizowanie spotkań z osobami władającymi nieruchomością i przekazywanie deweloperowi ich oferty. Niestety, w praktyce na tym często pośrednik kończy swoje działania, mimo że umowa pośrednictwa przewiduje np. że ma on podjąć także czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości (chodzi o pomoc w przeprowadzeniu postępowań spadkowych, działowych, zasiedzeniowych czy administracyjnych).

Kiedy pośrednikowi należy się prowizja?

- Szczególnie wśród starszych pośredników pokutuje nieprawdziwe przekonanie, że pośrednikowi należy się prowizja już za samo skojarzenie potencjalnego nabywcy ze zbywcą. Tymczasem od chwili, gdy umowa pośrednictwa została wprowadzona do ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik ma prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, kiedy wykonał czynności pośrednictwa zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opisane w samej umowie pośrednictwa.
Oznacza to, że może domagać się wynagrodzenia, wyłącznie gdy wykonał zobowiązania przyjęte w umowie pośrednictwa, które umożliwiły nabycie nieruchomości. Sam fakt nabycia nieruchomości przez dewelopera nie wystarcza. Pośrednik otrzymuje bowiem wynagrodzenie nie z tytułu nabycia nieruchomości, ale z tytułu wykonania zobowiązań określonych w umowie pośrednictwa, które do tego nabycia doprowadziły.
Gdy zatem pośrednik nie wykonał wszystkich obowiązków określonych w umowie pośrednictwa, które były niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży, a obowiązki te wykonał sam deweloper lub osoba trzecia bez pomocy pośrednika, ten ostatni nie może domagać się prowizji z tytułu zawartej umowy. Nie wykonał bowiem zobowiązania.

Czy jeśli pośrednik nie wykonuje zobowiązań zawartych w umowie, można zlecić ich wykonanie innej agencji nieruchomości?

- Deweloper może zlecić innemu podmiotowi wykonanie czynności pośrednictwa w stosunku do tej samej nieruchomości tylko wtedy, kiedy umowa nie przyznaje pośrednikowi prawa wyłączności. Jeśli natomiast przyznaje, a pośrednik nie wykonuje swoich obowiązków, to umowę należy najpierw wypowiedzieć.
Można sobie wyobrazić tylko jedną sytuację, w której mimo niewykonania przez pośrednika wszystkich czynności pośrednictwa przysługiwałoby mu prawo do prowizji po nabyciu nieruchomości przez dewelopera. Chodzi o sytuację, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie na skutek działań podjętych przez pośrednika i były one wystarczające do tego nabycia.
Żeby uniknąć wątpliwości co do obowiązku zapłaty prowizji, należy zadbać o wpisanie do umowy pośrednictwa warunków jej zapłaty. Umowa pośrednictwa powinna więc wyraźnie wskazywać: jakie obowiązki spoczywają na pośredniku i że wykonanie ich ma spowodować zawarcie umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej sprzedaży); czy pośrednik uprawniony jest do części wynagrodzenia po podpisaniu umowy przedwstępnej czy też całość wynagrodzenia płaci się po nabyciu nieruchomość; czy pośrednik uprawniony jest do wynagrodzenia, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej.

Tomasz Rzętała
aplikant radcowski z kancelarii White & Case W. Daniłowicz, W. Jurcewicz i Wspólnicy - Kancelaria Prawna
reklama

Źródło:

INFOR

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Niebieska Linia

Ogólnopolskie Pogotowie dla Ofiar Przemocy w Rodzinie

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »