| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.


Moja spółka prowadzi działalność deweloperską. Chciałbym zlecić agencji nieruchomości wyszukanie terenów pod budowę domów wielorodzinnych. Jakie klauzule powinny się znaleźć w umowie z pośrednikiem?

- Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami określa obowiązki pośrednika oraz stanowi, że w razie ich wykonania i nabycia przez spółkę nieruchomości pośrednik otrzyma umówioną prowizję. Do obowiązków pośrednika należy organizowanie spotkań z osobami władającymi nieruchomością i przekazywanie deweloperowi ich oferty. Niestety, w praktyce na tym często pośrednik kończy swoje działania, mimo że umowa pośrednictwa przewiduje np. że ma on podjąć także czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości (chodzi o pomoc w przeprowadzeniu postępowań spadkowych, działowych, zasiedzeniowych czy administracyjnych).

Kiedy pośrednikowi należy się prowizja?

- Szczególnie wśród starszych pośredników pokutuje nieprawdziwe przekonanie, że pośrednikowi należy się prowizja już za samo skojarzenie potencjalnego nabywcy ze zbywcą. Tymczasem od chwili, gdy umowa pośrednictwa została wprowadzona do ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik ma prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, kiedy wykonał czynności pośrednictwa zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opisane w samej umowie pośrednictwa.
Oznacza to, że może domagać się wynagrodzenia, wyłącznie gdy wykonał zobowiązania przyjęte w umowie pośrednictwa, które umożliwiły nabycie nieruchomości. Sam fakt nabycia nieruchomości przez dewelopera nie wystarcza. Pośrednik otrzymuje bowiem wynagrodzenie nie z tytułu nabycia nieruchomości, ale z tytułu wykonania zobowiązań określonych w umowie pośrednictwa, które do tego nabycia doprowadziły.
Gdy zatem pośrednik nie wykonał wszystkich obowiązków określonych w umowie pośrednictwa, które były niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży, a obowiązki te wykonał sam deweloper lub osoba trzecia bez pomocy pośrednika, ten ostatni nie może domagać się prowizji z tytułu zawartej umowy. Nie wykonał bowiem zobowiązania.

Czy jeśli pośrednik nie wykonuje zobowiązań zawartych w umowie, można zlecić ich wykonanie innej agencji nieruchomości?

- Deweloper może zlecić innemu podmiotowi wykonanie czynności pośrednictwa w stosunku do tej samej nieruchomości tylko wtedy, kiedy umowa nie przyznaje pośrednikowi prawa wyłączności. Jeśli natomiast przyznaje, a pośrednik nie wykonuje swoich obowiązków, to umowę należy najpierw wypowiedzieć.
Można sobie wyobrazić tylko jedną sytuację, w której mimo niewykonania przez pośrednika wszystkich czynności pośrednictwa przysługiwałoby mu prawo do prowizji po nabyciu nieruchomości przez dewelopera. Chodzi o sytuację, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie na skutek działań podjętych przez pośrednika i były one wystarczające do tego nabycia.
Żeby uniknąć wątpliwości co do obowiązku zapłaty prowizji, należy zadbać o wpisanie do umowy pośrednictwa warunków jej zapłaty. Umowa pośrednictwa powinna więc wyraźnie wskazywać: jakie obowiązki spoczywają na pośredniku i że wykonanie ich ma spowodować zawarcie umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej sprzedaży); czy pośrednik uprawniony jest do części wynagrodzenia po podpisaniu umowy przedwstępnej czy też całość wynagrodzenia płaci się po nabyciu nieruchomość; czy pośrednik uprawniony jest do wynagrodzenia, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej.

Tomasz Rzętała
aplikant radcowski z kancelarii White & Case W. Daniłowicz, W. Jurcewicz i Wspólnicy - Kancelaria Prawna
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Józef Edmund Nowicki

CONEXIS Kancelaria Zamówień Publicznych

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »