| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.


W umowie przedstawionej mi przez dewelopera został określony termin oddania lokalu, który zamierzam nabyć. Nie został w niej natomiast określony termin sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego na mnie własność lokalu. A skoro nie ma terminu, nie zostały też przewidziane żadne kary za jego niedotrzymanie. Czy powinienem, żądać zmiany zapisów w umowie?

- W umowach z firmami deweloperskimi terminy realizacji inwestycji dotyczą często zakończenia robót budowlanych. Kary umowne zastrzega się na wypadek zwłoki w oddaniu lokalu, a nie zwłoki w ustanowieniu własności lokalu (podpisaniu aktu notarialnego). Uzyskanie kluczy do lokalu nie jest jednak jednoznaczne z nabyciem własności lokalu. Często wskazuje się w umowach, że ustanowienie własności lokalu (zawarcie stosownej umowy przed notariuszem) nastąpi w terminie liczonym od odbioru końcowego i od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, wydanego przez organ administracji, np. w trzy miesiące po dopuszczeniu budynku do użytkowania. Powoduje to, że po odbiorze lokalu kupujący może niekiedy długo czekać na akt notarialny i pozbawiony jest roszczeń odszkodowawczych za opóźnienie. Dlatego celowe jest wskazanie, np. w umowie przedwstępnej, konkretnego terminu przystąpienia do aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, a w razie niedotrzymania go, możliwości naliczania kar umownych za zwłokę.

Czy możliwe jest ustalenie kary umownej od nieterminowych wpłat poszczególnych rat za nabywany lokal? Deweloper w projekcie umowy przewidział taką klauzulę.

- Zgodnie z art. 483 par.1 kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Z treści tego przepisu wynika, że kara może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Nie ma natomiast możliwości ustalania kar umownych za nieterminowe wykonanie zobowiązań pieniężnych - np. za nieterminowe płatności rat za nabywany lokal.

Spółka budująca lokale, które zamierzam kupić, zastrzega zapłatę na moją rzecz kary umownej, gdy odstąpię od umowy z winy inwestora. Jak zabezpieczyć się przed ograniczeniem ewentualnych strat większych od ustalonej kary, związanych m.in. ze wzrostem cen lokali?

- Żądanie odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary jest niedopuszczalne, jeżeli strony tak nie postanowiły w umowie. Dlatego celowe jest umieszczanie w umowach postanowień przewidujących możliwość dochodzenia odszkodowania wyższego do zastrzeżonej kary umownej, np. w sytuacji, gdy kara umowna nie pokryje szkody związanej ze wzrostem cen lokali. Taka klauzula może brzmieć: w przypadku, gdyby kary umowne nie pokryły poniesionej szkody, strony dopuszczają możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.
Ponadto kara umowna może być obniżana, gdy zobowiązanie zostało w znacznym stopniu wykonane lub gdy założona kara umowna jest zbyt wygórowana. Kara umowna nie powinna odbiegać kwotowo w znaczny sposób od wysokości poniesionej szkody. Zgodnie z art. 484 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest nazbyt wygórowana.

Sławomir Żurawski

radca prawny

 

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Horyzonty®-Szkolenia dla Biznesu

Szkolenia dla Biznesu

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »