| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Na co zwracać uwagę w umowach z deweloperem

Przedsiębiorcy zawierający umowy z deweloperem są znacznie mniej chronieni niż konsumenci. Ustawodawca uznał, że prowadzący działalność gospodarczą to zawodowiec i zawsze wie, co czyni. Dlatego zanim przedsiębiorca podpisze umowę z deweloperem o budowę lokalu lub budynku, powinien poznać konsekwencje zapisów umownych, by zminimalizować w przyszłości ryzyko strat.


W umowie przedstawionej mi przez dewelopera został określony termin oddania lokalu, który zamierzam nabyć. Nie został w niej natomiast określony termin sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego na mnie własność lokalu. A skoro nie ma terminu, nie zostały też przewidziane żadne kary za jego niedotrzymanie. Czy powinienem, żądać zmiany zapisów w umowie?

- W umowach z firmami deweloperskimi terminy realizacji inwestycji dotyczą często zakończenia robót budowlanych. Kary umowne zastrzega się na wypadek zwłoki w oddaniu lokalu, a nie zwłoki w ustanowieniu własności lokalu (podpisaniu aktu notarialnego). Uzyskanie kluczy do lokalu nie jest jednak jednoznaczne z nabyciem własności lokalu. Często wskazuje się w umowach, że ustanowienie własności lokalu (zawarcie stosownej umowy przed notariuszem) nastąpi w terminie liczonym od odbioru końcowego i od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, wydanego przez organ administracji, np. w trzy miesiące po dopuszczeniu budynku do użytkowania. Powoduje to, że po odbiorze lokalu kupujący może niekiedy długo czekać na akt notarialny i pozbawiony jest roszczeń odszkodowawczych za opóźnienie. Dlatego celowe jest wskazanie, np. w umowie przedwstępnej, konkretnego terminu przystąpienia do aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu, a w razie niedotrzymania go, możliwości naliczania kar umownych za zwłokę.

Czy możliwe jest ustalenie kary umownej od nieterminowych wpłat poszczególnych rat za nabywany lokal? Deweloper w projekcie umowy przewidział taką klauzulę.

- Zgodnie z art. 483 par.1 kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Z treści tego przepisu wynika, że kara może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Nie ma natomiast możliwości ustalania kar umownych za nieterminowe wykonanie zobowiązań pieniężnych - np. za nieterminowe płatności rat za nabywany lokal.

Spółka budująca lokale, które zamierzam kupić, zastrzega zapłatę na moją rzecz kary umownej, gdy odstąpię od umowy z winy inwestora. Jak zabezpieczyć się przed ograniczeniem ewentualnych strat większych od ustalonej kary, związanych m.in. ze wzrostem cen lokali?

- Żądanie odszkodowania przekraczającego wysokość zastrzeżonej kary jest niedopuszczalne, jeżeli strony tak nie postanowiły w umowie. Dlatego celowe jest umieszczanie w umowach postanowień przewidujących możliwość dochodzenia odszkodowania wyższego do zastrzeżonej kary umownej, np. w sytuacji, gdy kara umowna nie pokryje szkody związanej ze wzrostem cen lokali. Taka klauzula może brzmieć: w przypadku, gdyby kary umowne nie pokryły poniesionej szkody, strony dopuszczają możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.
Ponadto kara umowna może być obniżana, gdy zobowiązanie zostało w znacznym stopniu wykonane lub gdy założona kara umowna jest zbyt wygórowana. Kara umowna nie powinna odbiegać kwotowo w znaczny sposób od wysokości poniesionej szkody. Zgodnie z art. 484 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. To samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest nazbyt wygórowana.

Sławomir Żurawski

radca prawny

 

reklama

Źródło:

INFOR

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Elżbieta Majszak

Ekspert z zakresu odszkodowań i ubezpieczeń.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »