| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Teoretycznie zbywanie nieruchomości należących do spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnych) nie powinno nastręczać trudności. W praktyce jednak problemy zdarzają się nader często. Przeszkody, z którymi spotykają się przedsiębiorcy planujący zbycie nieruchomości, miewają zarówno charakter proceduralny, jak i techniczny. I choć ich pokonanie nie jest najczęściej trudne, to jednak zawsze opóźnia to transakcję, a czasem nawet zniechęca kontrahenta.

Zgoda właściwego organu w spółce
 
Gdy już spółka wydzieliła działkę, którą zamierza sprzedać, kolejnym etapem jest podjęcie uchwały w sprawie jej zbycia przez odpowiedni organ. Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, w spółce z o.o. zgodę na zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości - jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej - wyraża zgromadzenie wspólników (228 k.s.h.). Podobnie jest w spółce akcyjnej. Tu zgodę wyraża walne zgromadzenie, chyba że coś innego wynika ze statutu. Tak więc podjęcie uchwały w tym przedmiocie wcale nie musi należeć do kompetencji organów stanowiących. Stosowne przepisy mają charakter względnie obowiązujący. Równie dobrze wspólnicy czy akcjonariusze mogą przenieść tę kompetencję na inny organ, np. na radę nadzorczą albo zarząd. Należy jednak pamiętać, że zapis taki musi znaleźć się w umowie lub statucie spółki. W przeciwnym razie zastosowanie będą miały przepisy kodeksu.
Podjęcie uchwały przez odpowiedni organ ma duże znaczenie, ponieważ jeśli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez tej uchwały jest nieważna (art. 17 par. 1 k.s.h.).
Takich skutków nie spowoduje czynność prawna sporządzona bez wymaganej zgody organów spółki, określonej wyłącznie przez umowę lub statut. W przypadku dokonania czynności prawnej bez zgody właściwego organu, gdy wymóg uzyskania zgody wynika z umowy spółki albo ze statutu, czyli ma wymiar wewnętrzny, czynność jest ważna i skuteczna. Spółka może jednak wytoczyć powództwo przeciwko działającym członkom zarządu z tytułu naruszenia umowy spółki lub statutu.
Uchwała może być podjęta zarówno przed złożeniem oświadczenia przez spółkę, jak i po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia. Uchwała podjęta po złożeniu oświadczenia potwierdza uprzednio złożone oświadczenie woli i wywołuje skutek od chwili dokonania czynności prawnej (ex tunc).
Uchwała w sprawie zbycia powinna dokładnie precyzować, o jaką nieruchomość chodzi. Może też określać tryb sprzedaży, cenę lub ewentualnie sposób jej ustalenia. Zresztą wariantów może być bardzo wiele, wszystko zależy od wewnętrznych stosunków, jakie panują w spółce oraz decyzji właściwego organu. I tak np. w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zgromadzenie wspólników może upoważnić radę nadzorczą do ustalenia trybu sprzedaży oraz ceny. Organem wykonawczym będzie jednak zarząd.
PRZYKŁAD: JAK SKRÓCIĆ PROCEDURĘ PROWADZĄCĄ DO SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
ABI S.A. planuje zbycie nieruchomości. Przed zawarciem transakcji musi jednak dokonać podziału działki oraz uzyskać zgodę walnego zgromadzenia (art. 393 k.s.h.). Czynności te wymagają czasu. Tymczasem przyszły nabywca zaczyna się niecierpliwić. Jak można przyspieszyć procedurę?
Najprostszym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest rozpoczęcie procedury podziału i jednoczesne zwołanie walnego zgromadzenia w celu zmiany statutu i przeniesienia kompetencji do podjęcia uchwały w sprawie zbycia nieruchomości na inny organ, np. na zarząd lub radę nadzorczą. Dzięki temu spółka uniknie dłużej trwającego zwoływania walnego zgromadzenia. Tym samym łatwiej i szybciej zostanie wyrażona zgoda na zbycie nieruchomości spółki.
 
Podpisanie umowy
 
Umowa sprzedaży mająca za przedmiot nieruchomość - zarówno jednoetapowa (zobowiązująco-rozporządzająca), jak i rozdzielona na dwa akty - zobowiązujący i rozporządzający - musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Forma ta jest zastrzeżona pod rygorem nieważności, co oznacza to, że zawarcie jej w innej formie (np. ustnej lub zwykłej pisemnej) spowoduje, że będzie bezwzględnie nieważna. Nieformalna umowa - nawet jeśli zostanie z pozoru wykonana - nie przeniesie własności nieruchomości. Zbywca mimo wydania nabywcy nieruchomości nadal będzie jej właścicielem, a kontrahent stanie się tylko posiadaczem.
Wymóg formy aktu notarialnego związany jest z koniecznością zapewnienia pewności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Ma również na celu zabezpieczenie fiskalnych interesów państwa. Akt notarialny daje też największą gwarancję, że wola stron zostaje wyrażona po odpowiednim namyśle oraz w sposób precyzyjny. Ponadto, przy zawieraniu takiej umowy, notariusz pobiera nie tylko taksę notarialną i VAT, ale także opłatę skarbową, którą przekazuje do właściwego urzędu skarbowego.
Umowę sprzedaży nieruchomości podpisuje zarząd zgodnie z obowiązującymi w spółce zasadami reprezentacji. Gdyby do podpisania umowy ustanowiono pełnomocnika, należy pamiętać, że dokument pełnomocnictwa musiałby być sporządzony w formie aktu notarialnego.
 

Marzanna Hermelińska
 

Gazeta Prawna Nr 31/2007 [Dodatek: Tygodnik Prawa Gospodarczego]
z dnia 2007-02-13
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Agnieszka Kietlińska

Doradca podatkowy

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »