| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Teoretycznie zbywanie nieruchomości należących do spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnych) nie powinno nastręczać trudności. W praktyce jednak problemy zdarzają się nader często. Przeszkody, z którymi spotykają się przedsiębiorcy planujący zbycie nieruchomości, miewają zarówno charakter proceduralny, jak i techniczny. I choć ich pokonanie nie jest najczęściej trudne, to jednak zawsze opóźnia to transakcję, a czasem nawet zniechęca kontrahenta.

Procedura podziału
 
Procedura podziału będzie się różniła w zależności od tego, na jakiej podstawie będzie on dokonywany.
WARIANT I Z planem i bez miejscowego planu
Podział nieruchomości w przypadku zgodności z planem miejscowym lub w przy braku planu, w warunkach zgodności z przepisami odrębnymi lub warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odbywa się na podstawie art. 93, art. 97 ust. 1a pkt 5-8, art. 97 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takiej sytuacji podział odbywa się dwuetapowo.
Etap pierwszy to opiniowanie zgodności proponowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydaną przed dniem złożenia wniosku. Opinię taką wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ma ona formę postanowienia.
W celu jej uzyskania właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości musi złożyć w urzędzie miasta czy gminy, w wydziale zajmującym się geodezją i gospodarką nieruchomościami, wniosek o wydanie opinii wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Do wniosku należy dołączyć:
- wstępny projekt podziału sporządzony przez uprawnionego geodetę (dwa egzemplarze mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000, z propozycją podziału nieruchomości i jej zagospodarowania) w oryginale,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, umowę nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego) - oryginał,
- wypis i wyrys - z czasem z katastru nieruchomości, a obecnie ciągle jeszcze z ewidencji gruntów i budynków, która na razie pełni tę samą funkcję co kataster - oryginał.
- w przypadku braku obowiązującego planu, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed złożeniem wniosku o podział, obowiązującą w dniu złożenia wniosku - oryginał.
Wstępny projekt podziału powinien przedstawiać: opis i położenie nieruchomości, granice i oznaczenia nieruchomości sąsiednich, granice i oznaczenia proponowanych do wydzielenia działek gruntu, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powodowałby także podział znajdującego się na niej budynku (należy przedstawić linie ścian przeciwpożarowych na całej wysokości budynku).
Składając taki wniosek, trzeba pamiętać o dwóch podstawowych zasadach wynikających z przepisów:
- podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej (za dostęp taki uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem);
- podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.
Czas, jaki ma urzędnik na wydanie opinii (postanowienia), to miesiąc od złożenia wniosku. Jeżeli sprawa okazałaby się szczególnie skomplikowana, wówczas termin ten może być przedłużony do dwóch miesięcy, o czym wnioskodawca zostanie zawiadomiony na piśmie, pocztą.
Stronie niezadowolonej z rozstrzygnięcia przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego - za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie, w terminie siedmiu dni od daty otrzymania.
Po uzyskaniu postanowienia wnioskodawca powinien udać się do starostwa, w celu zarejestrowania mapy z projektem podziału i zamieszczenia jej w państwowym zasobie geodezyjno-kartograficznym.
Następnie przeprowadzany jest drugi etap podziału.
Etap drugi podziału to zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości. Decyzję zatwierdzającą wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W celu jej uzyskania należy złożyć wniosek o zatwierdzenie podziału, w którym określa się: numery ewidencyjne nieruchomości przewidzianych do podziału, ich położenie, cel podziału, propozycję podziału oraz sposób obsługi komunikacyjnej nowo utworzonych działek. Do wniosku dołącza się ponadto: dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (z czasem będzie to kataster nieruchomości), decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, obowiązującą w dniu złożenia wniosku), dwa egzemplarze mapy z projektem podziału, sporządzone przez uprawnionego geodetę i przyjęte przez starostwo do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, protokół z przyjęcia granic nieruchomości podpisany w obecności uprawnionego geodety przez właściciela (użytkownika wieczystego) wnioskującego o podział oraz przez właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny (jeżeli oznaczenie działek gruntu w ewidencji gruntów i budynków jest inne niż w księdze wieczystej), pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków (w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków). Dokumenty te powinny być przygotowane przez uprawnionego geodetę.
Tu również, podobnie jak w pierwszym etapie, czas załatwienia sprawy wynosi miesiąc lub dwa miesiące. Decyzja staje się prawomocna po upływie 14 dni jej od wydania. Jeden z egzemplarzy prawomocnej decyzji odsyłany jest przez urząd gminy do starostwa powiatowego do wydziału geodezji, kartografii i gospodarki nieruchomościami, celem wprowadzenia zmian. Ewentualne odwołanie od decyzji wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od doręczenia decyzji stronie.
WARIANT II – Niezależnie od ustaleń miejscowego planu
Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odbywa się w przypadkach wyliczonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 95, art. 97 ust. 1a pkt 1-3 i 5-8 u.g.n.).
Tu procedura jest uproszczona. Nie ma bowiem potrzeby uzyskiwania opinii o zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, a tym samym nie trzeba sporządzać wstępnego projektu.
Wydanie decyzji następuje na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego). Spółka występująca w tej roli powinna w nim wskazać cel wydzielenia z nieruchomości podlegającej podziałowi poszczególnych działek gruntu. Cel ten powinien być jednoznacznie sformułowany i zgodny z art. 95 u.g.n.
Do wniosku trzeba ponadto dołączyć dokumenty wymienione w art. 97 ust. 1a pkt 1 i 2 oraz pkt 5-8 (u.g.n.) po ich uprzednim przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Załączane dokumenty to:
- mapa z projektem podziału sporządzona przez uprawnionego geodetę i zarejestrowana do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w starostwie powiatowym w wydziale geodezji, kartografii, katastru i gospodarki nieruchomościami (dwa egzemplarze mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000) - oryginał,
- dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, notarialna umowa nabycia nieruchomości, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku) - oryginał,
- wypis i wyrys (z ewidencji gruntów i budynków, z czasem z katastru nieruchomości) - oryginał,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed złożeniem wniosku o podział, obowiązującą w dniu złożenia wniosku - oryginał,
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości, podpisany w obecności uprawnionego geodety przez właściciela (użytkownika wieczystego) wnioskującego o podział oraz przez właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich - oryginał,
- wykaz zmian gruntowych - oryginał,
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej - oryginał.
Termin załatwienia sprawy, podobnie jak tryb odwoławczy wynosi od miesiąca do dwóch.
Podania, załączniki do podań, czynności urzędowe związane z podziałem nieruchomości nie podlegają opłacie skarbowej.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Anna Marta Wilczkowska

Nowe Horyzonty®-Szkolenia dla Biznesu

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »