| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Teoretycznie zbywanie nieruchomości należących do spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnych) nie powinno nastręczać trudności. W praktyce jednak problemy zdarzają się nader często. Przeszkody, z którymi spotykają się przedsiębiorcy planujący zbycie nieruchomości, miewają zarówno charakter proceduralny, jak i techniczny. I choć ich pokonanie nie jest najczęściej trudne, to jednak zawsze opóźnia to transakcję, a czasem nawet zniechęca kontrahenta.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami
 
Nie zawsze spółka ma pełną swobodę w dysponowaniu swoją nieruchomością. Jednym z ograniczeń jest prawo pierwokupu.
Z art. 596 k.c. wynika, że ze względu na źródło powstania można wyróżnić dwa jego rodzaje: ustawowe i umowne. Przykładem ustawowego prawa pierwokupu jest to, które przysługuje gminie na podstawie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Jego treścią jest zastrzeżenie na rzecz gminy pierwszeństwa nabycia określonych nieruchomości, które są przedmiotem sprzedaży na rzecz osób trzecich. Artykuł 109 ust. 1 u.g.n. wymienia przypadki, w których gminie prawo to przysługuje.
Tak więc gmina ma prawo pierwokupu w razie sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od skarbu państwa lub od jednostek samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (art. 109 ust. 1 u.g.n.).
Prawo pierwokupu w równym stopniu dotyczy sprzedaży nieruchomości, jak i prawa użytkowania wieczystego (jeżeli zbycie tego prawa następuje w drodze sprzedaży). Z punktu widzenia stron sprzedaży jego istnienie oznacza, że właściciel nieruchomości obciążonej takim prawem (np. spółka) może ją zbyć osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że, powiedzmy gmina, prawa tego nie wykona (art. 597 par. 1 k.c.). Spółka nie będzie więc mogła sprzedać nieruchomości dopóty, dopóki nie uzyska informacji od gminy na temat jej zamiarów.
Jeżeli spółka znalazła kupca, który wyraził chęć nabycia nieruchomości, do której gminie przysługuje prawo pierwokupu, powinna - żeby nie doszło do żadnych uchybień proceduralnych - zacząć od eliminacji tego progu. Nie ma przy tym przeszkód, by zawarła z potencjalnym nabywcą umowę zobowiązującą, w której zobowiąże się do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem, że uprawniony według prawa do pierwokupu prawa tego nie zrealizuje. Następnie - już nie właściciel, a notariusz sporządzający umowę - musi o jej treści zawiadomić uprawnionego (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) z jednoczesnym zapytaniem, czy skorzysta on z prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości, którą spółka chce zbyć. Dopiero po otrzymaniu definitywnej odpowiedzi odmownej (w terminie jednego miesiąca) można zawrzeć z wybranym przez spółkę kontrahentem umowę rozporządzającą. I dopiero ona przeniesie na kupującego własność nieruchomości.
Naruszenie ustawowego lub umownego prawa pierwokupu może mieć bardzo poważne konsekwencje. Zgodnie z przepisami (art. 596-602 k.c.) zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu, który sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży, czy podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, będzie ponosił odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.
Nie dotyczy to sytuacji, gdy prawo pierwokupu przysługuje skarbowi państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, względnie współwłaścicielowi albo dzierżawcy z mocy ustawy. Wówczas bowiem sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 par. 2 k.c.). Również wszelkie postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.
Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na jego częściowe wykonanie. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonują przysługującego im prawa, pozostali mogą wykonać je w całości (art. 602 k.c.).
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

R. Olszewski, J. Tokarski i Wspólnicy

Kancelaria Prawnicza

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »