| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Teoretycznie zbywanie nieruchomości należących do spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnych) nie powinno nastręczać trudności. W praktyce jednak problemy zdarzają się nader często. Przeszkody, z którymi spotykają się przedsiębiorcy planujący zbycie nieruchomości, miewają zarówno charakter proceduralny, jak i techniczny. I choć ich pokonanie nie jest najczęściej trudne, to jednak zawsze opóźnia to transakcję, a czasem nawet zniechęca kontrahenta.


Czy zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, można zastrzec w niej prawo odkupu?
Nie ma żadnych przeszkód, by strony w umowie sprzedaży nieruchomości zastrzegły możliwość sprzedaży powrotnej. Zastrzeżenie prawa odkupu nieruchomości może zostać wpisane w samej umowie sprzedaży lub może być zawarte w dodatkowym porozumieniu. Prawo to wolno ujawnić w księdze wieczystej zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wiadomo, że zastrzeżenie prawa odkupu wiąże się z pewnym ryzykiem dla kupującego, ponieważ nie ma pewności, czy i kiedy zbywca z niego skorzysta. Dlatego bardzo istotne jest, by strony, zastrzegając prawo odkupu, uzgodniły czas trwania tego uprawnienia. Zgodnie z przepisami nie może on być dłuższy niż pięć lat od chwili zawarcia umowy lub od chwili wprowadzenia do niej zastrzeżenia prawa odkupu. Jest to termin zawity, ustanowiony w interesie kupującego i pewności obrotu. Przed upływem tego terminu zbywca może w każdym momencie wykonać swoje prawo, doprowadzając tym samym do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Gdyby zdarzyło się tak, że strony nie zważając na ustawowe ograniczenie czasowe, ustaliłyby termin dłuższy, to z mocy prawa uległby on skróceniu do pięciu lat. Tak więc prawo odkupu w żadnym razie, nigdy nie będzie mogło być wykonane później.

W jaki sposób zbywca może skorzystać z prawa odkupu?
Zgodnie z art. 593 par. 2 k.c. prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeśli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Tak więc dlatego, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, to i oświadczenie o wykonaniu odkupu musi też mieć taką właśnie formę, i to pod rygorem nieważności.
W wyniku realizacji prawa odkupu po stronie kupującego (z pierwotnej umowy sprzedaży) powstaje obowiązek przeniesienia własności rzeczy z powrotem na sprzedawcę. Ten zaś zobowiązany jest do zwrotu ceny i kosztów sprzedaży oraz poniesionych przez kupującego nakładów koniecznych, ale tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy (art. 594 k.c.). Ważne jest, że w umowie sprzedaży strony mogą dowolnie ustalić cenę odkupu. Jeśli jednak będzie ona zbyt wygórowana, uprawniony do odkupu - stosownie do art. 594 par. 2 k.c. - może żądać jej obniżenia do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonywają tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości.

Czy zastrzeżenie w umowie sprzedaży nieruchomości prawa odkupu uniemożliwi dalszą sprzedaż tej nieruchomości osobie trzeciej?
Nieruchomość taka może być bez żadnych przeszkód zbyta. Zasadniczo prawo odkupu jest skuteczne tylko względem kupującego. W wypadku zbycia rzeczy albo jej obciążenia kupujący ponosi wobec uprawnionego z tytułu odkupu jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą z powodu niewykonania zobowiązania. Nie jest więc wykluczona sprzedaż innemu podmiotowi niż uprawniony. Co więcej, ów inny podmiot nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec sprzedawcy (art. 471 i nast. k.c.). Istnieje jednak jeden wyjątek odnoszący się właśnie do nieruchomości. Jeżeli prawo odkupu nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 16 i 17 u.k.w.).
reklama

Polecamy artykuły

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Motiveo

Motiveo.pl to nowy sposób na tworzenie współczesnych systemów motywacyjnych dla handlowców. Platforma ta przeznaczona jest dla całego sektora MŚP.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od mojafirma.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK