| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Jak spółka kapitałowa sprzedaje nieruchomość

Teoretycznie zbywanie nieruchomości należących do spółek kapitałowych (z ograniczoną odpowiedzialnością i akcyjnych) nie powinno nastręczać trudności. W praktyce jednak problemy zdarzają się nader często. Przeszkody, z którymi spotykają się przedsiębiorcy planujący zbycie nieruchomości, miewają zarówno charakter proceduralny, jak i techniczny. I choć ich pokonanie nie jest najczęściej trudne, to jednak zawsze opóźnia to transakcję, a czasem nawet zniechęca kontrahenta.


Czy zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, można zastrzec w niej prawo odkupu?
Nie ma żadnych przeszkód, by strony w umowie sprzedaży nieruchomości zastrzegły możliwość sprzedaży powrotnej. Zastrzeżenie prawa odkupu nieruchomości może zostać wpisane w samej umowie sprzedaży lub może być zawarte w dodatkowym porozumieniu. Prawo to wolno ujawnić w księdze wieczystej zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wiadomo, że zastrzeżenie prawa odkupu wiąże się z pewnym ryzykiem dla kupującego, ponieważ nie ma pewności, czy i kiedy zbywca z niego skorzysta. Dlatego bardzo istotne jest, by strony, zastrzegając prawo odkupu, uzgodniły czas trwania tego uprawnienia. Zgodnie z przepisami nie może on być dłuższy niż pięć lat od chwili zawarcia umowy lub od chwili wprowadzenia do niej zastrzeżenia prawa odkupu. Jest to termin zawity, ustanowiony w interesie kupującego i pewności obrotu. Przed upływem tego terminu zbywca może w każdym momencie wykonać swoje prawo, doprowadzając tym samym do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Gdyby zdarzyło się tak, że strony nie zważając na ustawowe ograniczenie czasowe, ustaliłyby termin dłuższy, to z mocy prawa uległby on skróceniu do pięciu lat. Tak więc prawo odkupu w żadnym razie, nigdy nie będzie mogło być wykonane później.

W jaki sposób zbywca może skorzystać z prawa odkupu?
Zgodnie z art. 593 par. 2 k.c. prawo odkupu wykonuje się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. Jeśli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie. Tak więc dlatego, że umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, to i oświadczenie o wykonaniu odkupu musi też mieć taką właśnie formę, i to pod rygorem nieważności.
W wyniku realizacji prawa odkupu po stronie kupującego (z pierwotnej umowy sprzedaży) powstaje obowiązek przeniesienia własności rzeczy z powrotem na sprzedawcę. Ten zaś zobowiązany jest do zwrotu ceny i kosztów sprzedaży oraz poniesionych przez kupującego nakładów koniecznych, ale tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy (art. 594 k.c.). Ważne jest, że w umowie sprzedaży strony mogą dowolnie ustalić cenę odkupu. Jeśli jednak będzie ona zbyt wygórowana, uprawniony do odkupu - stosownie do art. 594 par. 2 k.c. - może żądać jej obniżenia do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu. Prawo odkupu jest niezbywalne i niepodzielne. Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonywają tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości.

Czy zastrzeżenie w umowie sprzedaży nieruchomości prawa odkupu uniemożliwi dalszą sprzedaż tej nieruchomości osobie trzeciej?
Nieruchomość taka może być bez żadnych przeszkód zbyta. Zasadniczo prawo odkupu jest skuteczne tylko względem kupującego. W wypadku zbycia rzeczy albo jej obciążenia kupujący ponosi wobec uprawnionego z tytułu odkupu jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą z powodu niewykonania zobowiązania. Nie jest więc wykluczona sprzedaż innemu podmiotowi niż uprawniony. Co więcej, ów inny podmiot nie ponosi żadnej odpowiedzialności wobec sprzedawcy (art. 471 i nast. k.c.). Istnieje jednak jeden wyjątek odnoszący się właśnie do nieruchomości. Jeżeli prawo odkupu nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 16 i 17 u.k.w.).
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Tense.pl

Interaktywna agencja reklamowa – specjalista w zakresie inbound marketingu.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »