| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Lokal dla firmy

Lokal dla firmy

Gdy przyszły lub działający już przedsiębiorca zamierza prowadzić działalność handlową lub usługową związaną z przyjmowaniem klientów, to podstawowe znaczenie przy wyborze miejsca na sklep lub biuro ma lokalizacja. Dla małego biznesu dobra lokalizacja nie zawsze oznacza centrum miasta. Równie atrakcyjnym miejscem do prowadzenia działalności może być sąsiedztwo szkoły, osiedlowego sklepu czy przystanku autobusowego.

Umowa najmu
 
Jeśli właścicielem lokalu (budynku) jest gmina (Skarb Państwa), to istotne warunki przyszłej umowy najmu ustalane są w trakcie przetargu (konkursu ofert). Kiedy zaś lokal przedsiębiorca wynajmuje od osoby prywatnej, wtedy może i powinien negocjować z nią warunki umowy.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal o określonym przeznaczeniu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Umowa taka nie musi być zawarta na piśmie. Jeśli jednak dotyczy pomieszczenia i jest zawierana na dłużej niż rok, to powinno się ją sporządzić na piśmie. W przeciwnym razie uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony.
W umowie najmu należy określić strony umowy: najemcę i wynajmującego oraz przedmiot umowy, czyli lokal. Podaje się adres lokalu, jego położenie (parter, piętro), powierzchnię, liczbę izb. Jeśli w lokalu znajduje się jakieś wyposażenie, trzeba dołączyć do umowy wykaz tych rzeczy w formie załącznika. Konieczne jest określenie czasu, przez jaki ma trwać umowa, ponieważ może ona być zawarta zarówno na czas oznaczony (rok czy np. sześć lat), jak i na czas nieoznaczony. Jeśli najem jest przewidziany na dłużej niż dziesięć lat, to po upływie tego terminu uznaje się go za zawarty na czas nieoznaczony.
Kolejnym ważnym elementem umowy jest określenie wysokości czynszu, a także terminu i sposobu jego zapłaty (np. do rąk wynajmującego lub na jego rachunek bankowy). Czynsz nie może być wyrażony w obcej walucie, tylko w złotych. Wolno jednak zapisać w umowie, że stanowi on równowartość np. 300 euro według kursu NBP na dzień zapłaty. Należy też podać termin i sposób dokonywania płatności. Zazwyczaj strony ustalają, że czynsz jest płatny w określonej dacie. Jeśli jednak termin ten nie jest w umowie określony, to jest płatny z góry, do 10 dnia każdego miesiąca.
Zazwyczaj wynajmujący żąda od najemcy kaucji, która stanowi wielo- lub jednokrotność miesięcznego czynszu. Należy więc w umowie zapisać, jakiej jest ona wysokości i kiedy zostanie zwrócona, a także czy i w jaki sposób będzie waloryzowana. W umowie powinien się również znaleźć zapis o możliwości zamiany wysokości czynszu – jak często może być dokonywana, według jakich kryteriów.
Trzeba też pamiętać o opłatach za media i wskazać, kto będzie ponosił koszty m.in. zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości, utrzymania porządku na klatce schodowej i wokół budynku.
Strony mogą w umowie dowolnie ustalić termin wypowiedzenia. Dotyczy to także umów zawieranych na czas oznaczony. Jeśli tego nie zrobią, a czas trwania umowy nie jest oznaczony i czynsz jest płatny miesięcznie, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
W umowie należy też pamiętać o dacie i podpisach.
Najem regulują art. 359 do 392 k.c.
 
Stan lokalu
 
Zanim przedsiębiorca podpisze umowę najmu, a nawet wcześniej – zanim złoży ofertę w gminie, powinien sprawdzić, w jakim stanie jest lokal. Jeżeli wymaga remontu, to w umowie można ustalić, kto będzie ponosił jego koszty. W przeciwnym razie będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. A mówią one, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Należą do nich m.in.: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych oraz drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Jeśli w czasie najmu okaże się, że lokal wymaga poważniejszych napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu termin do wykonania napraw, a po bezskutecznym jego upływie dokonać naprawy na koszt wynajmującego.
Jeśli natomiast okaże się, że lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania tych wad, chyba że wcześniej o nich wiedział.
Może się również zdarzyć, że lokal już w chwili wydania najemcy miał wady, które uniemożliwiają jego używanie (wady mogą powstać i później). Jeśli wynajmujący – mimo otrzymanego zawiadomienia – nie usunął ich w odpowiednim czasie albo jeśli usunąć się nie dadzą – najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Prawo do wypowiedzenia najmu w tym trybie nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Jeśli jednak wady są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Wydawnictwo GASKOR

Profesjonalne publikacje z zakresu prawa i biznesu

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »