| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Wiadomości > Raporty i analizy > Ceny mieszkań: stare droższe od nowego?

Ceny mieszkań: stare droższe od nowego?

Ceny wprowadzanych w bieżącym roku do sprzedaży mieszkań były o 13% niższe niż jeszcze w 2008. W efekcie nowe mieszkanie z rynku wtórnego jest przeciętnie o 650 zł za m2 droższe niż na rynku pierwotnym. Problem w tym, że deweloperzy sprzedają mieszkania niewykończone, a w 66% przypadków jeszcze nawet niezbudowane. Ryzyko i dodatkowe koszty mogą spowodować, że pozornie droższy lokal używany będzie tańszym rozwiązaniem.

Remont?

To otwiera kolejne pole do porównania kosztów. Zgodnie z szacunkami Home Broker odświeżenie używanego lokalu kosztować powinno przeciętnie 150 zł w przeliczeniu na m2. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą tę operację. Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie należałoby oszacować, że w stolicy wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować 800 zł w przeliczeniu na m2. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m2.

Podatki...

Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest fakt, że w cenie mieszkania wliczony powinien być podatek od towarów i usług – VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym. Ponadto każdy nowy właściciel będzie musiał założyć (jedynie na rynku pierwotnym) lub zmienić zapisy księgi wieczystej, co bez ustanawiania hipotek, powinno zamknąć się w koszcie na poziomie 260 zł. W gronie kosztów transakcyjnych pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia notariusza, bez którego udziału nie będzie można przenieść praw do nieruchomości. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i w przypadku mieszkania wartego 200 tys. zł wynosiłaby ona 1931,1 zł (z VAT), a od dwukrotnie więcej wartego lokalu 2915,1 zł (z VAT). Ostatnim składnikiem kosztu będą jeszcze wypisy z aktu notarialnego. Gdy dokument ten ma 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 jego egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie 369 zł (z VAT). W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż w przypadku mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2% wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.

Zobacz także: Kto zapłaci podatek od nieruchomości?

Tańsze to droższe i na odwrót?

Ile więc należałoby wydać na zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. na rynku pierwotnym? W stolicy przeciętny deweloper chciałby za taki lokal 421 tys. zł (9,1 tys. zł w przeliczeniu na m kw.). Na rynku wtórnym należałoby wydać średnio 478 tys. zł (9,6 tys. zł za metr). Ostatnim rozwiązaniem mógłby być zakup od dewelopera, który zaczyna dopiero sprzedaż danego projektu. Zgodnie z danymi Home Broker najczęściej możliwe jest wtedy uzyskanie rabatu na poziomie od 5 do 10%. Do szacunków przyjęto poziom 8%, dzięki czemu cenę ofertową przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. oszacowano na poziomie 421 tys. zł (8,4 tys. zł. za m kw.). W takim zestawieniu najatrakcyjniejszym rozwiązaniem wydaje się więc nabycie mieszkania w przedsprzedaży. Cena takiego lokalu jest bowiem o blisko 60 tys. zł niższa niż w przypadku wyboru mieszkania używanego. Gdyby jednak uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania, to okazałoby się, że pozornie najtańsze rozwiązanie może być najdroższe. Całkowity koszt w przypadku zakupu mieszkania w przedsprzedaży można oszacować na 518 tys. zł. Przeciętny lokal deweloperski kosztowałby 510 tys. zł, a używane mieszkanie 499 tys. zł. Jak widać różnice są niewielkie i raczej zrównują pozornie mocno zróżnicowane ceny niż wskazują na lokale używane jako najtańsze. Powyższe wyniki są ponadto jedynie ogólnym szacunkiem, a każdy indywidualny przypadek należałoby rozważyć odrębnie. W analizie pominięto bowiem koszty finansowe związane z uzyskaniem i obsługą kredytu. Nie wzięto także pod uwagę możliwości zakupu lokalu na przykład w systemie 10/90, ponieważ zgodnie z danymi Home Broker zaledwie w przypadku 5% inwestycji takie rozwiązanie jest dostępne.

Zobacz także: Pośrednik nieruchomości: dobry, czyli jaki?

Czy kupowanie dziury w ziemi ma sens?

Trzeba ponadto mieć świadomość ryzyka podejmowanego przy zakupie mieszkania od dewelopera, gdy jest ono jeszcze niezbudowane. Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez Home Broker robi tak aż dwóch na trzech nabywców. Największe ryzyko podejmują osoby, które z deweloperem podpisały umowę w formie zwykłej, a nie u notariusza. Gdyby deweloper upadł przed podpisaniem z nimi umowy finalnej, to cały majątek firmy trafiłby do masy upadłościowej. Osoby ze zwykłą umową są wtedy na szarym końcu kolejki po pieniądze. W lepszej sytuacji są nabywcy z umową notarialną, choć i w ich przypadku odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków nie jest pewne. Całe szczęście upadłości deweloperów są w polskich warunkach rzadkością. Ponadto na rynku dostępne są takie rozwiązania jak na przykład konta powiernicze czy systemy zakupu typu 10/90, które obniżają ryzyko podejmowane przez nabywców. Podobny cel mają ustawy, nad którymi pracują obecnie niektóre partie polityczne. Wśród spotykanych rozwiązań można znaleźć: nakaz podpisywania umów z deweloperami w formie aktów notarialnych, wprowadzenie nakazu kontynuowania prac budowlanych po upadku dewelopera, czy nakaz stosowania kont powierniczych.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

PolishProperty.eu

PolishProperty.eu to portal zajmujący się kompleksowo rynkiem nieruchomości w Polsce i pozostałych krajach UE.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »