| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Wiadomości > Inwestycje > Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem? Przy zawieraniu umowy nie zawsze wystarczy przestudiować klauzule niedozwolone. Nie wszystko bowiem, co „legalne” leży w interesie nabywcy mieszkania. Niektóre zapisy w umowie z deweloperem są nieopłacalne dla klienta.

Jakie umowy zawiera się z deweloperem ?

Zazwyczaj kupując mieszkanie budowane przez dewelopera, zawieramy więcej niż jedną umowę. Niektóre z nich nie są nawet regulowane w kodeksie cywilnym czy innych ustawach.

Rodzaje umów sprzedaży

Zobowiązująco-rozporządzające: sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży i jednocześnie przenosi własność.

Zobowiązujące: sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności w określonym terminie.

Rozporządzające: sprzedający przenosi własność (wykonując umowę zobowiązującą).

Z umów "deweloperskich” można wyliczyć:

1. rezerwacyjne

  • nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym ani w żadnej innej ustawie;
  • zobowiązuje do zawarcia którejś z pozostałych umów deweloperskich;
  • stanowi też, że przyszły kupujący wniesie opłatę rezerwacyjną, która nie ma być ekwiwalentem jakiegokolwiek zobowiązania dewelopera, lecz jedynie stanowi rodzaj kaucji na zabezpieczenie;
  • opłata rezerwacyjna najczęściej nie podlega zwrotowi, kiedy klient rezygnuje z zawarcia kolejnej umowy, mimo spełnienia przez dewelopera zapowiedzianych warunków i dotrzymania założonych terminów.

2. zobowiązujące

  • deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz kupującego lub osoby przez niego wskazanej;
  • kupujący zobowiązuje się do pokrycia kosztów budowy lokalu.

3. rozporządzające

  • dopełniają umowy zobowiązujące (zawierane, gdy lokal został już wybudowany i stanowi odrębną własność).

4. przedwstępne

  • deweloper oświadcza, że zawrze umowę sprzedaży nieruchomości w określonym terminie lub po spełnieniu określonego warunku.

5. zobowiązująco-rozporządzające będące dopełnieniem umów przedwstępnych (zawierane, gdy lokal został wybudowany i stanowi odrębną własność).

Jaka forma umowy przedwstępnej?

O ile pozostałe umowy (poza rezerwacyjną) wymagają aktu notarialnego dla zachowania swojej ważności, o tyle umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Jednak różnica w formie niesie ze sobą poważne konsekwencje.

Umowa w formie pisemnej: pozwala jedynie na dochodzenia strat, jakie ponieśliśmy, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy (np. koszty zaliczek, dojazdów, pierwszych wpłat) lub kary umownej (por. dalszą część porady.)

Umowa w formie notarialnej: poza powyższymi roszczeniami pozwala domagać się od dewelopera zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem. Pozwala też wpisać nasze roszczenie do księgi wieczystej.

Umowa notarialna daje większą pewność – jeżeli developer postanowi zerwać umowę, żeby np. sprzedać mieszkanie komuś innemu (bo np. zaoferował wyższą cenę), możemy go zmusić do zawarcia umowy z nami.

Deweloperzy „straszą” wysokimi kosztami umowy notarialnej.

Jest to na ogół nieprawdziwe. Koszty umowy przedwstępnej i przyrzeczonej w sumie wynoszą tyle samo, co zawarcie jednej „pełnej umowy” – taksa notarialna ww. umów jest zmniejszona o połowę. Tak więc te same koszty ponieślibyśmy przy umowie przedwstępnej w formie pisemnej (przy zawarciu umowy przyrzeczonej).

Zobacz także: Jak sprawdzić dewelopera?

Oświadczenia dewelopera

Deweloper powinien zawrzeć w umowie oświadczenia o sytuacji swojej oraz stanie nieruchomości. W szczególności w umowie powinny znaleźć się zapewnienia o:

  • nietoczącym się postępowaniu upadłościowym, np. deweloper oświadcza, że w stosunku do niego nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest stroną postępowania układowego ani nie został postawiony w stan likwidacji,
  • braku zaległości podatkowych oraz ZUS,
  • braku obciążeń hipoteki nieruchomości.

Deweloper oświadcza, że w dziale III (obciążenia) i w dziale IV (hipoteki) księgi wieczystej KW nr... prowadzonej dla nieruchomości określonej w par. ... niniejszej umowy nie ma żadnych wpisów.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Marcin Grabowski

Prawnik.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »