| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Wiadomości > Inwestycje > Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem? Przy zawieraniu umowy nie zawsze wystarczy przestudiować klauzule niedozwolone. Nie wszystko bowiem, co „legalne” leży w interesie nabywcy mieszkania. Niektóre zapisy w umowie z deweloperem są nieopłacalne dla klienta.

Płatności

Płatność nabywcy lokalu zazwyczaj jest rozłożona w czasie. Wynika to z uzależnienia dalszego finansowani dewelopera od konkretnych postępów w budowie i sporządzania sukcesywnych protokołów odbioru. Nie powinniśmy się zgadzać na wpłacenie całości kwoty na wstępnych etapach inwestycji – jeśli się nie powiedzie albo deweloper w międzyczasie popadnie w kłopoty finansowe, będziemy mieli problem z odzyskaniem całości pieniędzy. W systemie „ratalnym” możemy być mniej stratni.

KLAUZULE O WPŁACIE RAT

Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu przeniesienia własności lokalu określonego w par. ... niniejszej umowy, chyba że lokal będzie miał wady określone w protokole odbioru.

Warunkiem zapłaty kolejnych rat w wysokości i terminach ustalonych w harmonogramie jest wykonanie prac zgodnie z harmonogramem. Gdyby określony etap nie został zakończony w terminie, nabywca ma prawo powstrzymać się z dokonaniem wpłaty bez ponoszenia konsekwencji wynikających z opóźnienia.

Czego unikać?

  • ponieważ strony przeważnie postanawiają, że zapłata za budowany lokal nastąpi w ratach, w terminach określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik do umowy, warto pamiętać, że kwoty poszczególnych zaliczek nie powinny przekraczać wskazań zdrowego rozsądku. Nie powinno się więc płacić 15 proc. całej ceny lub więcej przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, ponieważ nie ma to żadnego uzasadnienia z wyjątkiem tego, że deweloper chce zarobić jak najszybciej jak najwięcej. Trzeba je też koniecznie powiązać z zakończeniem kolejnych etapów budowy;
  • należy unikać ustalenia, zgodnie z którym deweloper rozlicza się na podstawie kosztorysu powykonawczego. Jest to bowiem najprostsza droga do zawyżania cen. Co gorsza, kupujący do końca nie wie, ile lokal będzie kosztował. Poza tym w ten sposób na niego przerzucane jest ryzyko gospodarcze związane z każdą podwyżką cen materiałów i usług budowlanych;
  • nie bez znaczenia jest doprecyzowanie, czy wpłacane na początku kwoty stanowią zadatek czy zaliczkę. Otrzymany zadatek, w razie niewykonania umowy przez drugą stronę, można zatrzymać i odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Temu zaś, kto go dał, wolno w takiej sytuacji żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Termin

W umowie rezerwacyjnej można określić termin zakończenia budowy, wymieniając kwartał roku. W dalszych umowach powinno się jednak dokładniej określać tę chwilę, podobnie jak i termin rozpoczęcia budowy.

Termin rozpoczęcia ma to znaczenie, że pozwala kontrolować postęp prac i dotrzymywanie kolejnych terminów.

Deweloperzy najczęściej zobowiązują się do zakończenia budowy z upływem określonej liczby miesięcy od jej rozpoczęcia, dlatego można zdefiniować w umowie tę chwilę – zgodnie z prawem budowlanym – jako podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy i oznaczyć ów dzień przez upływ określonego czasu od uzyskania pozwolenia na budowę.

Strony powinny też zapisywać, w jakich warunkach terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy mogą zostać przesunięte.

KLAUZULA O PRZESUNIĘCIU TERMINU

W razie niesprzyjających warunków atmosferycznych, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, uniemożliwiających wykonywanie robót budowlanych zgodnie ze sztuką i w terminie określonym w harmonogramie stanowiącym załącznik do niniejszej umowy, zakończenie budowy może zostać stosownie przesunięte. Nie bardziej jednak niż o… (liczba tygodni lub miesięcy). O zmianie tej nabywca zostanie poinformowany w sposób określony w par. … niniejszej umowy.

W razie zaistnienia okoliczności wymienionych w par. … niniejszej umowy strony podpiszą aneks określający nowy termin zakończenia budowy oraz ewentualną zmianę ceny, jeśli będzie uzasadniona okolicznościami powodującymi opóźnienie.

Kary, odsetki

Jeśli nie zaistnieją nadzwyczajne okoliczności, a dewelopera jedynie zaskoczy zima, to za niedotrzymanie terminu oddania budynku (lokalu), kupującemu powinna należeć się kara umowna.

Toteż niektórzy deweloperzy godzą się na to, proponując (w projekcie umowy lub wzorcu przedstawianym do podpisu) kary kilkakrotnie niższe od odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie kolejnych rat przez kupującego. Co więcej, ograniczają je kwotowo.

Często umowy określają wysokość odszkodowania wyłącznie w wysokości kary umownej. Tymczasem warto wnieść o zapis, który pozwala na dochodzenie roszczeń w wyższej wysokości. (np. gdyby poniesione szkody przewyższały znacząco wartość kary).

KLAUZULA O PRAWIE DO ODSZKODOWANIA

Strony ustalają, że zastrzeżona kara nie wyłącza dochodzenia naprawienia szkody przez nabywcę na zasadach ogólnych. Zapłacona kara podlega zaliczeniu na poczet zasądzonego odszkodowania.

Odbiory częściowe

Jeżeli w umowie zostały przewidziane odbiory częściowe, wysokości kary umownej powinna być powiązana z wynagrodzeniem za przedmiot takiego właśnie odbioru częściowego, a nie z wynagrodzeniem za całość.

Podobnie odsetki – powinny być liczone od nieterminowo zapłaconej raty, a nie całej ceny.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedstępna z deweloperem?

Należy też ściśle określić rodzaje wad, które uprawniają do odmowy odbioru. Nabywca nie powinien jednak dopuścić do ograniczenia prawa potrącenia jego wierzytelności z tytułu kar umownych, z wierzytelnościami wykonawcy, z tytułu należnego wynagrodzenia. Nie wolno przy tym pod żadnym pozorem godzić się na całkowite wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie budowy, jak również za nienależytą jakość oddawanego budynku czy lokalu. Kary można ustanawiać na różnych etapach stosunków umownych, a więc także w umowie rezerwacyjnej.

Po to więc, by ten rodzaj kontraktu nabrał sensu również dla kupującego, można postanowić, że deweloper nie może bez wytłumaczenia się zacząć kontraktować w sprawie tego samego lokalu z kimś innym niż nabywca.

KLAUZULA O KARZE UMOWNEJ

Gdyby deweloper nie rozwiązawszy umowy łączącej go z nabywcą zawarł z inną osobą choćby umowę przedwstępną lub inną zobowiązująca do przeniesienia własności lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy, będzie musiał nie tylko zwrócić wraz z odsetkami ustawowymi wszystko, co otrzymał od nabywcy, lecz również zapłaci mu karę w wysokości ... złotych.

Różne kary

Nie jest niedopuszczalne różne ukształtowanie kar dla stron umowy. Jedna może być obarczona karą umowną, druga odsetkami za zwłokę. Ważne jest to, żeby wartość świadczeń była ukształtowana na tym samym poziomie.

Odstąpienie od umowy

Prawo odstąpienia pozwala jednej lub obu stronom w określonych sytuacjach, np. z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania czy nawet bez pojawienia się obiektywnych przesłanek, zakończyć łączącą je umowę. Zawarowanie prawa odstąpienia ma oczywiście sens w umowach zobowiązujących i przedwstępnej, a nie w umowach o charakterze rozporządzającym.

KLAUZULE O ODSTĄPIENIU OD UMOWY

1. Każda ze stron umowy może aż do zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności odstąpić od umowy płacąc drugiej odstępne w wysokości ... (np. 10 proc.) wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy.
2. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie zapłaci ... (np. trzech) kolejnych rat w wyznaczonym w niniejszej umowie terminie. - Nabywca może odstąpić od umowy, gdy deweloper pozostaje w zwłoce z przekazaniem lokalu przez ... (np. trzy miesiące) od daty określonej w par. ... niniejszej umowy.
3. Rezygnacja którejkolwiek ze stron z zawarcia umowy przedwstępnej w terminie siedmiu dni od daty zawarcia niniejszej umowy oznacza: w wypadku dewelopera obowiązek zwrotu nabywcy opłaty rezerwacyjnej wraz z odsetkami od dnia wpłaty, a w przypadku nabywcy - niemożność domagania się zwrotu wpłaty.

Przyznanie prawa do odstąpienia tylko jednej ze stron możliwe jest tylko w obrocie profesjonalnym.

W umowach z konsumentami niedopuszczalne jest postanowienie, że prawo odstąpienia przysługuje tylko przedsiębiorcy.

Prawo odstąpienia powinno być ograniczone terminem. Rozliczenia stron po odstąpieniu którejkolwiek z nich od umowy powinny zależeć od przyczyny tego stanu rzeczy, przy czym warto je dokładnie określić. Umieszczanie klauzul związanych z prawem odstąpienia można zacząć już od umowy rezerwacyjnej.

Uwagi ogólne

  • zapoznaj się z klauzulami niedozwolonymi (odesłanie). Jeśli masz wrażenie, że któryś z zapisów umowy nadmienienie uprzywilejuje dewelopera, zgłoś się do Rzecznika Praw Konsumentów;
  • DOKŁADNIE I NA SPOKOJNIE PRZECZYTAJ UMOWĘ – zabierz ją do domu przed podpisaniem;
  • jeśli nie chcesz się dać naciągnąć skonsultuj się z prawnikiem lub rzecznikiem praw konsumenta;
  • negocjuj umowę, masz do tego prawo;
  • sprawdzaj cyklicznie informacje o developerze, zwróć uwagę, czy nie ma on problemów z płynnością finansową.
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Mikołaj Przybył

Doradca podatkowy

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »