| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Wiadomości > Inwestycje > Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem? Przy zawieraniu umowy nie zawsze wystarczy przestudiować klauzule niedozwolone. Nie wszystko bowiem, co „legalne” leży w interesie nabywcy mieszkania. Niektóre zapisy w umowie z deweloperem są nieopłacalne dla klienta.

 Obciążenie nieruchomości hipoteką z tytułu kredytu na inwestycję jest normalną praktyką i nie powinno budzić naszych większych obaw.

  • o tytule prawnym do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa).
    • deweloper powinien przedstawić na tę okoliczność odpowiednie dokumenty: odpis z Księgi Wieczystej, lub akt notarialny;
  • o posiadaniu pozwolenia na budowę.

Określenie przedmiotu umowy

Działka

Lokalizacja budynku to nie tylko adres. Konieczne jest oznaczenie nieruchomości, na której powstanie. A może ona składać się z jednej lub wielu działek. Dlatego niezbędne jest podanie w umowie (np. przedwstępnej):

  • numeru księgi wieczystej;
  • numerów działek, na których ma być zlokalizowany budynek.

Deweloper oświadcza, że inwestycję realizuje na podstawie ostatecznej decyzji ... (np. Burmistrza Gminy Centrum Dużego Miasta z...(data) nr ..., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Deweloper zobowiązuje się wybudować na działkach, które powstaną z podziału działki nr..., objętej księgą wieczystą KW nr... budynek opisany w ... (np. załączniku nr... do niniejszej umowy). W budynku tym będzie się znajdował lokal użytkowy (lokale użytkowe) opisany w par. ... niniejszej umowy.

Opis działki i plany

Jeżeli działki mają być wydzielone jako odrębna nieruchomość, to stosowne plany powinny być załącznikami do umowy.

Kontrakt powinien klarownie określać stan, do którego ma doprowadzić deweloper , z podaniem:

  • terminu;
  • sposobu uregulowania stanu prawnego;
  • wykazu dokumentów, stanowiących podstawę zmian aktualnego stanu rzeczy.

Dla kupującego jest najlepiej, gdy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której będzie budował. Wówczas musi to być zaznaczone w umowie.

Ostateczne pozwolenie na budowę

Nie wolno zapominać, że konieczne jest pozwolenie na budowę. Dlatego deweloper nie tylko powinien zapewnić o tym, że posiada taką decyzję, lecz również udostępnić kontrahentowi jej treść wraz z klauzulą mówiącą o ostateczności pozwolenia.

Możliwe są też klauzule mówiące o przeniesieniu pozwoleń na budowę na podwykonawcę, przy czym deweloper zawsze powinien pokazywać kontrahentowi dokumenty, z których wynikają owe prawa. Nie wolno też zapominać, że zawieranie jakiejkolwiek umowy o przyszły lokal z przedsiębiorcą, który nie ma pozwolenia na budowę ani decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, obarczone jest dużym ryzykiem i często lepiej jest poszukać innej firmy, która zakończyła już wszystkie formalności.

Opis budynku i lokalu

Do umowy powinien być dołączony szkic sytuacyjny, a na nim dokładnie oznaczony lokal w budynku.

Umowy zarówno o charakterze zobowiązującym, jak i rozporządzającym powinny jak najprecyzyjniej określać zarówno budynek, jak i lokal.

Należy szczegółowo regulować m.in.:

  • standard techniczny;
  • materiały, z jakich będzie wykonane i wykończone nasze mieszkanie (a także cały blok).

Jeśli powyższe kwestie nie znajdą się w umowie, możemy być narażeni na żądanie dopłat za dowolne urządzenia – nawet za wentylację czy ocieplenie. Natomiast użyte przez budujących materiały będą nie tyle dobre, co tanie. To samo dotyczy wykończenia. Jego parametry powinny być opisane precyzyjne, najlepiej z określeniem producentów. W przeciwnym razie może się okazać, że ustne zapewnienia o znakomitej jakości były tylko zabiegiem przyciągającym klienta, a ten, nie mając odpowiednich postanowień w umowie, nie będzie mógł zakwestionować użycia za relatywnie duże pieniądze tandetnych okien, drzwi czy pokrycia podłóg. Warto jest też zamieścić w umowie klauzulę pozwalającą kupującemu zmienić w określonych warunkach standard budynku czy lokalu.

Nabywca ma prawo po uzgodnieniu z deweloperem i za zgodą autora projektu zmienić standard lokalu, o ile będzie to zgodne z prawem budowlanym i normami technicznymi, a także nie naruszy praw osób trzecich (np. innych nabywców lokali w tym budynku).

Cena

Cena lokalu jest jedną z najważniejszych rzeczy do ustalenia. Ważna jest nie tylko jej wysokość, ale także niezmienność. Najkorzystniejsza dla kupującego jest stała cena za metr kwadratowy lokalu określona w złotych. Nie ma przeszkód przy jej stosowaniu w sytuacji, w której inflacja jest relatywnie niska. Przy wyższej, można w umowie zawrzeć odpowiednią „inflacyjną” klauzulę rewaloryzującą.

Deweloperzy przejawiają jednak skłonność do proponowania cen zmiennych, ponieważ rosną ceny nieruchomości i w ten sposób starają się zapewnić sobie możliwie najwyższy zysk. Warto jednak pamiętać, że zapisanie sposobu obliczania ceny tak, że musi ona rosnąć, nie zmobilizuje dewelopera do szybkiego zakończenia budowy i spowoduje, że trudno będzie przewidzieć ostateczny koszt lokalu.

Normalna jest jednak klauzula na wypadek zmiany stawki VAT obowiązującej przy kupnie nieruchomości. Deweloper słusznie chce się zabezpieczyć przed ewentualnym wzrostem stawki. Dla nas jest to o tyle istotne, że w przypadku jej obniżki automatycznie zmaleje cena.

Cena netto 1 mkw. powierzchni lokalu użytkowego określonego w par. ... niniejszej umowy wraz z udziałem w prawie własności (lub wieczystego użytkowania) gruntu oraz w nieruchomości wspólnej wynosi... zł (słownie... złotych). Do ceny tej należy doliczyć 22 proc. VAT.

Nie jest nieuczciwe (choć dla kupującego nie jest to najlepsza perspektywa) umieszczenie w umowie postanowienia, że cena lokalu wzrośnie w razie skoku cen robót budowlano-montażowych np. o co najmniej 2 proc.

KLAUZULA O WZROŚCIE CEN:
Jeśli wskaźnik GUS wzrostu cen robót budowlano-montażowych wzrośnie o ponad... (np. 2 lub 3 proc.) w stosunku do obowiązującego w chwili podpisywania umowy, to pozostałe do zapłacenia raty będą waloryzowane kwartalnie, zgodnie ze wskaźnikiem GUS dotyczącym kwartału, w którym nastąpi wpłata. W dacie podpisywania umowy wskaźnik ten wynosi...

 Nie podpisuj postanowienia mówiącego, że wszystkie, nawet zapłacone już raty, będą waloryzowane.

Dobrze jest również wynegocjować, że kupujący nie płaci całej należności (ostatniej raty) na kilka tygodni lub choćby dni przed podpisaniem aktu notarialnego, co deweloperzy dla swej wygody proponują często. Ważne jest też, by nie płacić wszystkiego, jeżeli lokal ma wady, które deweloper powinien niezwłocznie usunąć.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Romuald Pilitowski

Prezes Zarządu Salomon Finance

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »