| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Wspólnota mieszkaniowa > Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd, zarządca, administrator, czyli kto jest kim we wspólnocie mieszkaniowej

Bardzo ważną kwestią z punktu widzenia mieszkańców jest powierzenie codziennych spraw utrzymania nieruchomości wspólnej uprawnionemu podmiotowi. Niejednokrotnie jednak pojęcia zarządu, zarządcy i administratora używane są zamiennie, co może powodować nieporozumienia. Wobec czego rozróżnienie podstaw ich działania oraz zakresu kompetencji ma duże znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Poniższe uwagi dotyczą przy tym tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (gdzie liczba lokali zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych jest większa niż siedem). W mniejszych wspólnotach ustawodawca przewidział zaś odrębną regulację opartą na przepisach kodeksu cywilnego w przedmiocie współwłasności.

Zarząd właścicielski

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) w art. 20 wskazuje, iż właściciele lokali w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, mają obowiązek wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem takiego zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Pomimo możliwości powołania do składu zarządu osoby spoza grona członków wspólnoty mieszkaniowej, taki sposób zarządu jest powszechnie określany mianem zarządu „właścicielskiego”.

Uchwała o wyborze zarządu zapada co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (chyba że zachodzą przesłanki głosowania w trybie jeden właściciel – jeden głos). Uchwała o wyborze członków zarządu nie musi być przy tym zaprotokołowana przez notariusza.

Zgodnie z artykułem 21 ust. 1 omawianej ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zarząd samodzielnie podejmuje decyzje w ramach zwykłego zarządu, do których należą m.in. konserwacja, dbanie o czystość, jak i bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Do podjęcia przez zarząd decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie wskazanych czynności oraz udzielająca pełnomocnictwa zarządowi do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej dla danej czynności prawnej. Przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazuje zaś art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Warto także pamiętać, że zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdy zarząd jest kilkuosobowy oświadczenia woli w imieniu wspólnoty składają co najmniej dwaj jego członkowie.

Zarząd powierzony

Odmienny sposób zarządu został przewidziany w art. 18 ustawy o własności lokali. Przewiduje on, iż zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (stąd określa się go mianem zarządu lub zarządcy „powierzonego”).

Kompetencje zarządcy powierzonego są co do zasady zbieżne z kompetencjami zarządu właścicielskiego. Wynika to z art. 33 ustawy o własności lokali, który przewiduje zastosowanie ogólnych regulacji dotyczących zarządu we wspólnocie mieszkaniowej do zarządcy powierzonego, chyba, że umowa stanowi inaczej.

Powołanie zarządcy powierzonego może nastąpić już w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu. Często na tym etapie nabywcy lokali określają w aktach notarialnych sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wówczas umowa taka jest skuteczna w stosunku do kolejnych nabywców lokali. Zmiana tak określonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga uchwały zaprotokołowanej przez notariusza.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

reklama

Polecamy artykuły

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Trivago

Porównywarka internetowa

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od mojafirma.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK