| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Wspólnota mieszkaniowa > Jak zawrzeć umowę z zarządcą nieruchomości?

Jak zawrzeć umowę z zarządcą nieruchomości?

Zarządzanie nieruchomością wymaga znajomości m.in. prawa budowlanego, podstaw rachunkowości, wiedzy dot. prawa cywilnego i administracyjnego. Wymaga również rozeznania w rynku i umiejętności oceny ryzyka ekonomicznego. Dlatego warto się zastanowić nad wyborem profesjonalnego zarządcy.


Koszt: zależy od zarządcy, oraz wielkości wspólnoty.

Stopień trudności: średni

Jeżeli mamy już pełną swobodę dotyczącą organizowania wspólnoty mieszkaniowej (np. właściciele lokali mają już większość nad poprzednim właścicielem np. deweloperem), powinniśmy ustanowić zarząd wspólnoty. W tym celu właściciele lokali powinni zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, w której ustalą sposób zarządzania nieruchomością. Jeśli sposób był ustalony wcześniej (np. w umowach ustanawiających odrębną własność lokalu) właściciele powinni podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza.

W umowie właściciele lokali ustanawiają 2-u osobowy zarząd nad wspólnotą mieszkaniową. Kadencja członków zarządu wyniesie 5 lat od momentu powołania. Wybór członków zarządu dokonywany będzie uchwałą właścicieli.

Dlaczego ?:

Jeżeli wspólnota chciałaby bezpośrednio przekazać zarząd nieruchomości zarządcy, musiała by to robić w formie aktu notarialnego. W konsekwencji wszystkie zmiany umowy wymagały by tej formy- co powodowało by powstawanie kosztów nawet przy niewielkich zmianach, czy podpisywaniu aneksów.

UWAGA: zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza !

Szukając zarządcy nieruchomością powinniśmy kierować się kilkoma kryteriami:

  • Czy zarządca, bądź osoba pełniąca te obowiązki w spółce zajmującej się zarządzaniem ma odpowiednie uprawnienia (licencję zarządcy – do sprawdzenia na stronie ministerstwa infrastruktury: www.mi.gov.pl), oraz czy posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
  • Ilu zarządców zatrudnia i ile wspólnot obsługuje- im więcej wspólnot, tym mniej czasu na prowadzenie naszej.
  • Cena… ważne kryterium, ustalmy za jaką kwotę zarządca zgodziłby się na obsługę naszej wspólnoty.
  • Fachowcy: sprawdźmy czy zatrudnia: elektryków, ogrodników, hydraulików itp. Jeżeli musi to zlecać innym firmom, może być to droższe, a oczekiwanie na naprawę może potrwać dłużej.
  • Sprawdźmy jakie wspólnoty obsługuje i spróbujmy się skontaktować z jej mieszkańcami. Pytajmy czy są zadowoleni z zarządcy.

Zarządca zapewne będzie dysponował wzorem umowy. Nie musimy jej jednak bezkrytycznie akceptować, najlepiej dokładnie ją przestudiować i zgłosić poprawki.

Co nas powinno nas interesować w umowie:

  • Wysokość wynagrodzenia zarządcy, oraz sposób jej ustalania:

    • Nie pozwólmy zarządcy na samodzielne kształtowanie wynagrodzenia- poddajmy to pod kontrolę zarządu, lub zgromadzenia właścicieli.
  • Zakres obowiązków:

    • Powinien być szczegółowy, tak aby można było zarządcę rozliczać z wykonanych zadań
    • Powinien zawierać m.in. :
      • Utrzymanie czystości budynku i jego konserwacja (w tym konserwacja infrastruktury technicznej)
      • Przeprowadzanie koniecznych remontów i napraw.
      • Prowadzenie księgowości wspólnoty
      • Prowadzenie bieżących spraw wspólnoty.
  • Kontrola nad zarządcą:

    • Akceptowanie spraw przekraczających zwykły zarząd- uchwałą właścicieli
    • Kontrola nad wydatkami:

      • Ustalenie miesięcznej kwoty do dyspozycji zarządcy- na bieżące podstawowe wydatki
      • Rozliczanie się w drodze przelewów bankowych – nic w gotówce
      • Kontrola członków zarządu nad dyspozycjami z rachunku wspólnoty: dokonanie przelewów powyżej określonej kwoty powinno wymagać ich zgody. (np. oddzielne konto na wydatki bieżące, drugie na pozostałe, w którym upoważnienie (albo np. hasła w bankowości elektronicznej) posiadaliby członkowie zarządu.)
      • Miesięczne sprawozdania finansowe zarządcy z finansów wspólnoty.
      • Protokół „odbioru” nieruchomości.
        • Przed podpisaniem umowy wspólnota i zarządca powinni sporządzić protokół stanu technicznego budynku oraz terenów otaczających- pozwoli to porównanie różnic przed i po współpracy, oraz oszacować koszty i potrzebę remontów. (pomocne m.in. przy ustalaniu wysokości funduszu remontowego

  • Wypowiadanie umowy: okres wypowiedzenia powinien wynosić 3 miesiąc. (unikajmy dłuższych okresów).
  • Projekt umowy zarząd powinien poddać pod głosowanie właścicieli lokali- tym samym wyrażając ewentualną zgodę na powierzenie zarządu nieruchomością (jest to sprawa przekraczająca zwykły zarząd- wymaga zgody właścicieli)
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Adrian Goska

Radca prawny, prawnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Goska&Gortat.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »