| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Prawo budowlane > Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz korekty wadliwie ustalonych udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej na gruncie ustawy o własności lokali. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. (zwana dalej „ustawą”) uregulowała w swym zakresie sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, obowiązki i uprawnienia właścicieli tych lokali oraz sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.

Z prawem własności odrębnego lokalu, związany jest przysługujący jego właścicielowi udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (udział w nieruchomości wspólnej, a więc w gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, korytarze, podwórza). Zgodnie z brzmieniem art. 3, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ustalany jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli na jednej działce posadowionych zostało kilka budynków, udział obliczany jest dla łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustawodawca podjął próbę rozwiązania sytuacji ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku pominięcia pomieszczeń przynależnych, stwierdzając, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu i ustalenie wspomnianego udziału bez uwzględniania pomieszczeń przynależnych albo w inny niż przywołany wyżej sposób, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali, ich udziały ustalano w taki sam sposób, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosować należy takie zasady, jak do obliczania udziałów w pierwszym wyodrębnionym lokalu, chyba, że wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali wraz z dotychczasowym właścicielem w drodze umowy dokonają ponownego ustalenia wysokości udziałów. Do tej pory najpowszechniej stosowaną formą poprawienia błędnie ustalonych udziałów w nieruchomości wspólnej było zebranie wszystkich właścicieli lokali i zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego, w której ustalone zostały nowe wysokości udziałów, notariusze podchodzą do tej kwestii w dwojaki sposób, część sporządza umowę korekty udziałów naliczając symboliczne kwoty z tytułu taksy, inni natomiast sugerują zniesienie współwłasności wszystkich lokali i późniejsze jej ponowne ustalenie wraz z przyporządkowaniem nowych udziałów naliczając taksę od łącznej wartości nieruchomości, co wiąże się z dużo wyższymi kosztami dla wspólnoty.

Niezwykle interesujące stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2013 r. II CSK 43/13 (Lex 1388593), stwierdzając, że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które dotknięte zostały wadą; na mocy art. 58 §1 k.c., na miejsce nieważnych postanowień wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, w miejsce udziału określonego sprzecznie z brzmieniem art.3 ust.3 ustawy o własności lokali, wchodzi udział obliczony prawidłowo na mocy powyższego przepisu.

reklama

Polecamy artykuły

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Tomasz Krzemirski

Współzałożyciel Fabryki Narciarzy. Instruktor narciarstwa od 19 roku życia. Prócz legitymacji państwowej, posiada również uprawnienia Niemieckiego Stowarzyszenia SPORTS.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od mojafirma.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK