| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Prawo budowlane > Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Prawne przesłanki ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz korekty wadliwie ustalonych udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej na gruncie ustawy o własności lokali. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. (zwana dalej „ustawą”) uregulowała w swym zakresie sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, obowiązki i uprawnienia właścicieli tych lokali oraz sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.

Z prawem własności odrębnego lokalu, związany jest przysługujący jego właścicielowi udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (udział w nieruchomości wspólnej, a więc w gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, np. klatki schodowe, korytarze, podwórza). Zgodnie z brzmieniem art. 3, udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ustalany jest jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli na jednej działce posadowionych zostało kilka budynków, udział obliczany jest dla łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Ustawodawca podjął próbę rozwiązania sytuacji ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej w przypadku pominięcia pomieszczeń przynależnych, stwierdzając, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu i ustalenie wspomnianego udziału bez uwzględniania pomieszczeń przynależnych albo w inny niż przywołany wyżej sposób, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali, ich udziały ustalano w taki sam sposób, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosować należy takie zasady, jak do obliczania udziałów w pierwszym wyodrębnionym lokalu, chyba, że wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali wraz z dotychczasowym właścicielem w drodze umowy dokonają ponownego ustalenia wysokości udziałów. Do tej pory najpowszechniej stosowaną formą poprawienia błędnie ustalonych udziałów w nieruchomości wspólnej było zebranie wszystkich właścicieli lokali i zawarcie stosownej umowy w formie aktu notarialnego, w której ustalone zostały nowe wysokości udziałów, notariusze podchodzą do tej kwestii w dwojaki sposób, część sporządza umowę korekty udziałów naliczając symboliczne kwoty z tytułu taksy, inni natomiast sugerują zniesienie współwłasności wszystkich lokali i późniejsze jej ponowne ustalenie wraz z przyporządkowaniem nowych udziałów naliczając taksę od łącznej wartości nieruchomości, co wiąże się z dużo wyższymi kosztami dla wspólnoty.

Niezwykle interesujące stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 września 2013 r. II CSK 43/13 (Lex 1388593), stwierdzając, że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które dotknięte zostały wadą; na mocy art. 58 §1 k.c., na miejsce nieważnych postanowień wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, w miejsce udziału określonego sprzecznie z brzmieniem art.3 ust.3 ustawy o własności lokali, wchodzi udział obliczony prawidłowo na mocy powyższego przepisu.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

LTC Aquila Zarzycki Niebudek Adwokaci i Doradcy Podatkowi Spółka komandytowa

Kancelaria specjalizująca się w doradztwie podatkowym i prawnym dla różnych branż i sektorów.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »