Kiedy nabywana nieruchomość może być obciążona prawem pierwokupu?

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu jest uprawnieniem, które daje możliwość uprawnionemu do nabycia rzeczy (udziału w rzeczy, prawa użytkowania wieczystego) w przypadku gdy dotychczasowy właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż. W takim przypadku, uprawniony ma pierwszeństwo przed potencjalnym nabywcą, w nabyciu rzeczy za cenę, co do zasady, odpowiadającej cenie uzgodnionej pomiędzy sprzedawcą a nabywcą. Źródłem prawa pierwokupu może być przepis prawa (ustawowe prawo pierwokupu) lub umowa (umowne prawo pierwokupu).

Kiedy może wystąpić ustawowe prawo pierwokupu?

Z ustawowym prawem pierwokupu możemy mieć najczęściej do czynienia przy sprzedaży nieruchomości, która została uprzednio nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub też przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości. Innymi sytuacjami, w których Skarbowi Państwa lub samorządom może przysługiwać prawo pierwokupu jest sprzedaż nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne lub też nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. W dwóch ostatnich przypadkach prawo pierwokupu powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Od powyższych zasad przewidziane zostały pewne wyjątki. Z pośród nich należy wskazać, że prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania przy sprzedaży nieruchomości pomiędzy osobami bliskimi lub gdy sprzedawca uzyskał tytuł prawny do nieruchomości w wyniku zamiany lub jako odszkodowanie za utraconą nieruchomość. Wspomniane powyżej przepisy nie dotyczą nieruchomości rolnych.

Innym rodzajem ustawowego pierwokupu z którym możemy się zetknąć przy sprzedaży nieruchomości rolnych, jest prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Trzeba przy tym wskazać, iż od obciążenia prawem pierwokupu wyłączone są sytuacje, w których sprzedaż odbywa się na rzecz spółdzielni produkcji rolnej lub osoby bliskiej sprzedającego.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego wyróżnić należy dwa rodzaje prawa pierwokupu. Pierwsze przysługuje dzierżawcy gospodarstwa rolnego, o ile spełni on następujące warunki (1) zawarł umowę dzierżawy w formie pisemnej z datą pewną, (2) umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata od zaopatrzenia umowy w datę pewną oraz (3) nieruchomość jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej lub wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.