| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Księga wieczysta i hipoteka > Rewolucyjne zmiany w hipotece

Rewolucyjne zmiany w hipotece

 W życie weszła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece - zmieniająca znacząco zasady rządzące tym ograniczonym prawem rzeczowym.

W tym miejscu, mamy do czynienia z najbardziej zaskakującą zmianą w ramach omawianej nowelizacji. Wyobraźmy sobie sytuację, w której na nieruchomości ustanowiono kolejno kilka hipotek. Kolejność wpisów, ma znaczenie w przypadku przeprowadzania egzekucji z nieruchomości – im późniejsza hipoteka, tym dalszy w kolejności zaspokojenia jest dany wierzyciel. W sytuacji, w której spłacono hipotekę z wyższym uprzywilejowaniem- pozostałe hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Po wejściu w życie nowelizacji i (co ważne) w stosunku do hipotek ustanowionych po tej dacie- automatyczne przesunięcie nie ma miejsca.
Miejscem po hipotece, która wygasła (oprócz wygaśnięcia spowodowanego egzekucją z nieruchomości) dysponować będzie każdorazowy właściciel nieruchomości. Może on pozostawić je niezapełnione, ustanowić na to miejsce nową hipotekę, lub (co jest chyba najbardziej kontrowersyjne) przenieść w to miejsce hipotekę niżej uprzywilejowaną (za zgodą uprawnionego wierzyciela).

Ta sytuacja, jakkolwiek wydaje się godzić w interes pozostałych wierzycieli hipotecznych (do tej pory mieli ekspektatywę podniesienia pierwszeństwa hipoteki- po wygaśnięciu hipoteki bardziej uprzywilejowanej), otwiera wiele możliwości m.in.:

  • zawarcia porozumienia z wierzycielami niższej kategorii- (np. zmniejszenia zobowiązania w zamian za przeniesienie hipoteki na wyższe miejsce);
  • zaciągnięcia nowego zobowiązania na lepszych warunkach, niż gdyby zabezpieczenie miało odległe miejsce.

Ustawa przewiduje możliwość zawarcia w umowie ustanawiającej hipotekę, zastrzeżenia o tym, że jeżeli wygaśnie hipoteka wcześniejsza, uprawniony z umowy wejdzie w to miejsce. W stosunkach z bankami skorzystanie z tego rozwiązania będzie najprawdopodobniej mocno ograniczone.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik hipoteczny posiada roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej , jeśli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne.
W zakresie hipoteki przymusowej (ustanawianej na podstawie decyzji administracyjnej lub tytułu wykonawczego) – nadmierność zabezpieczenia ustalona jest w ustawie. Zabezpieczenie hipoteczne przy hipotece przymusowej nie może być bowiem wyższe niż:

  • 100% wartości zobowiązania określonego w decyzji administracyjnej,
  • 150% wartości zobowiązania określonego w tytule wykonawczym.

Kwestia nadmierności zabezpieczenia w przypadku hipoteki umownej wymagać będzie jednak krystalizowania się w orzecznictwie sądowym. Kwestią orzecznictwa pozostanie również to, czy i w jakim zakresie roszczenie o zmniejszenie sumy zabezpieczenia będzie mogło być ograniczone umownie.

Co istotne, roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej może być zarówno pierwotne (jeśli powstanie już przy ustanowieniu hipoteki) jak i wtórne (tj. powstanie również po częściowym spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką).

Opisane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadza opisywana nowelizacja (ciekawym rozwiązaniem jest możliwość dzielenia hipoteki przez wierzyciela – np. w celu częściowego przeniesienia wierzytelności na inny podmiot) - jednak już same w sobie są wystarczające do uznania nowelizacji za rewolucyjną.
Nowe przepisy uelastyczniły i uprościły hipotekę jako formę zabezpieczenia wierzytelności.

Zmiany umożliwiające zmniejszenie sumy hipotecznej

Hipoteka może zabezpieczać kilka nieruchomości.

Zmiany w rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienia administratora hipoteki po zmianach

Rozporządzanie opróżnionym miejscem po zmianach

W wyniku zmian tylko „jeden rodzaj hipoteki umownej”

Zmiany w zakresie hipoteki przymusowej

Nowe zmiany w przedmiocie hipoteki

Przeniesienie wierzytelności hipotecznej po zmianach

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 26 czerwca 2009r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075).

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Tax-Net Jacek Adamczak

Kancelaria Podatkowa - Biuro Rachunkowe

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »