| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Księga wieczysta i hipoteka > Rewolucyjne zmiany w hipotece

Rewolucyjne zmiany w hipotece

 W życie weszła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece - zmieniająca znacząco zasady rządzące tym ograniczonym prawem rzeczowym.

W tym miejscu, mamy do czynienia z najbardziej zaskakującą zmianą w ramach omawianej nowelizacji. Wyobraźmy sobie sytuację, w której na nieruchomości ustanowiono kolejno kilka hipotek. Kolejność wpisów, ma znaczenie w przypadku przeprowadzania egzekucji z nieruchomości – im późniejsza hipoteka, tym dalszy w kolejności zaspokojenia jest dany wierzyciel. W sytuacji, w której spłacono hipotekę z wyższym uprzywilejowaniem- pozostałe hipoteki przesuwały się o jedno miejsce w górę. Po wejściu w życie nowelizacji i (co ważne) w stosunku do hipotek ustanowionych po tej dacie- automatyczne przesunięcie nie ma miejsca.
Miejscem po hipotece, która wygasła (oprócz wygaśnięcia spowodowanego egzekucją z nieruchomości) dysponować będzie każdorazowy właściciel nieruchomości. Może on pozostawić je niezapełnione, ustanowić na to miejsce nową hipotekę, lub (co jest chyba najbardziej kontrowersyjne) przenieść w to miejsce hipotekę niżej uprzywilejowaną (za zgodą uprawnionego wierzyciela).

Ta sytuacja, jakkolwiek wydaje się godzić w interes pozostałych wierzycieli hipotecznych (do tej pory mieli ekspektatywę podniesienia pierwszeństwa hipoteki- po wygaśnięciu hipoteki bardziej uprzywilejowanej), otwiera wiele możliwości m.in.:

  • zawarcia porozumienia z wierzycielami niższej kategorii- (np. zmniejszenia zobowiązania w zamian za przeniesienie hipoteki na wyższe miejsce);
  • zaciągnięcia nowego zobowiązania na lepszych warunkach, niż gdyby zabezpieczenie miało odległe miejsce.

Ustawa przewiduje możliwość zawarcia w umowie ustanawiającej hipotekę, zastrzeżenia o tym, że jeżeli wygaśnie hipoteka wcześniejsza, uprawniony z umowy wejdzie w to miejsce. W stosunkach z bankami skorzystanie z tego rozwiązania będzie najprawdopodobniej mocno ograniczone.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dłużnik hipoteczny posiada roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej , jeśli zabezpieczenie hipoteczne będzie nadmierne.
W zakresie hipoteki przymusowej (ustanawianej na podstawie decyzji administracyjnej lub tytułu wykonawczego) – nadmierność zabezpieczenia ustalona jest w ustawie. Zabezpieczenie hipoteczne przy hipotece przymusowej nie może być bowiem wyższe niż:

  • 100% wartości zobowiązania określonego w decyzji administracyjnej,
  • 150% wartości zobowiązania określonego w tytule wykonawczym.

Kwestia nadmierności zabezpieczenia w przypadku hipoteki umownej wymagać będzie jednak krystalizowania się w orzecznictwie sądowym. Kwestią orzecznictwa pozostanie również to, czy i w jakim zakresie roszczenie o zmniejszenie sumy zabezpieczenia będzie mogło być ograniczone umownie.

Co istotne, roszczenie o zmniejszenie sumy hipotecznej może być zarówno pierwotne (jeśli powstanie już przy ustanowieniu hipoteki) jak i wtórne (tj. powstanie również po częściowym spłaceniu długu zabezpieczonego hipoteką).

Opisane zmiany nie są wszystkimi, które wprowadza opisywana nowelizacja (ciekawym rozwiązaniem jest możliwość dzielenia hipoteki przez wierzyciela – np. w celu częściowego przeniesienia wierzytelności na inny podmiot) - jednak już same w sobie są wystarczające do uznania nowelizacji za rewolucyjną.
Nowe przepisy uelastyczniły i uprościły hipotekę jako formę zabezpieczenia wierzytelności.

Zmiany umożliwiające zmniejszenie sumy hipotecznej

Hipoteka może zabezpieczać kilka nieruchomości.

Zmiany w rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym

Uprawnienia administratora hipoteki po zmianach

Rozporządzanie opróżnionym miejscem po zmianach

W wyniku zmian tylko „jeden rodzaj hipoteki umownej”

Zmiany w zakresie hipoteki przymusowej

Nowe zmiany w przedmiocie hipoteki

Przeniesienie wierzytelności hipotecznej po zmianach

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 26 czerwca 2009r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075).

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Paweł Zemła

Dyrektor ds. rozwoju Equity Investments S.A. Ekspert w dziedzinie usług profesjonalnych i outsourcingu.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »