| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Dom i działka > Zasiedzenie nieruchomości - poradnik

Zasiedzenie nieruchomości - poradnik

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Po odpowiednio długim okresie, posiadacz samoistny może domagać się przed sądem uznania, że w stosunku do danej nieruchomości przysługuje mu prawo własności, które niejako zostało odebrane właścicielowi z uwagi na brak wykonywania przez niego uprawnień właścicielskich. Niniejszy poradnik przedstawia zarówno zagadnienia teoretyczne jak i praktyczne związane z tą instytucją.

2. Przesłanki (warunki) zasiedzenia

2.1. Posiadanie

Posiadanie to stan faktyczny polegający na władaniu określoną rzeczą zarówno przez wykonywanie zwykłych czynności – aktów posiadania – jak i samej tylko praktycznej możliwości ich wykonywania. Przez co należy rozumieć: akty posiadania – aktywne władanie, zaś możliwość wykonywania to stan, w którym rzecz znajduje się w sferze władztwa posiadacza umożliwiającej mu korzystanie z niej w dowolnym czasie. Posiadanie może stanowić składnik majątku wspólnego, przedmiot dziedziczenia i przedmiot obrotu prawnego w drodze przeniesienia posiadania. Opisywany stan jako instytucja prawa prywatnego oznacza jedynie władztwo wykonywane na podstawie i w ramach czynności cywilnoprawnych, nie obejmuje władania rzeczą przez Skarb Państwa.

Część nieruchomości może być przeznaczona do korzystania przez nieograniczoną liczbę osób, jak drogi i place publiczne. Korzystanie z opisanych rzeczy należy do sfery wolności zapewnionej każdemu obywatelowi (np. publiczne parki, ulice itp.) Jednak należy zauważyć, iż inaczej jest, gdy teren przeznaczony do użytku publicznego osoba obejmuje w wyłączne posiadanie z wolą posiadania jej dla siebie. Owe twierdzenie potwierdza orzeczenie: Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z dnia 21 września 1993 roku, III CZP 72/93, z którego to wynika, iż do okresu zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa nie wlicza się okresu władania przez organy państwowe lub państwowe osoby prawne, wykonywanego w ramach uprawnień Państwa jako podmiotu prawa publicznego, mimo istnienia tytułu własności uznanego następnie za nieistniejący.

Zobacz także: Jakie elementy powinno zawierać oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania nieruchomości?

Dodatkowo trzeba nadmienić, iż część składowa rzeczy nie może być przedmiotem posiadania, ponieważ nie może być również przedmiotem własności i nie ma możliwości jej zasiedzenia.

Prawo polskie wykluczyło zasadę, że nie można zmienić samowolnie tytułu posiadania. Każdy posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie w samoistne, jednak przekształcenie to nie może ograniczyć się do wewnętrznych przeżyć, sytuacja ta musi być uzewnętrzniona. Kwalifikacja posiadania budzi wątpliwości, jest to jednak zawsze kwestia faktu, która wymaga dokonania przez sąd i wyciągnięcia na podstawie odpowiednich ustaleń prawidłowych wniosków (często na podstawie domniemania faktycznego).

Kolejnym ważnym elementem posiadania jest to, że jest ono dziedziczne. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 kwietnia 1999 roku, I CKU 105/98, wyjaśnia, iż dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę, nie zależy natomiast od tego, czy spadkobiercy objęli w faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc czy kontynuują jego posiadanie.

Posiadanie samoistne i zależne

W tym miejscu należy ująć, iż kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje posiadania: samoistne i zależne. Tym, co wyróżnia powyższe rodzaje posiadania jest uzewnętrzniona wola posiadacza, czyli sposób władania.

Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą jak właściciel, zaś posiadanie zależne, tym że osoba włada cudzą rzeczą w zakresie przysługującego jej prawa (zazwyczaj wynikającej z umowy z właścicielem) tj. najmu, dzierżawy, czy użytkowania wieczystego. Posiadanie może być wykonywane przez kilka osób, gdzie każdy współposiadacz włada określoną częścią rzeczy na zasadzie wyłączności lub wszyscy posiadają rzecz niepodzielnie.
W polskim prawie istnieje bezwzględny zakaz naruszania posiadania bez względu na to, czy posiadacz działa w dobrej, czy złej wierze. Nie ma również znaczenia to czy, posiadanie jest samoistne, czy zależne, prawne, czy bezprawne, wadliwe, czy niewadliwe.

Ochrona posiadania przybiera dwojaką postać:

  • ochrony siłami samego posiadacza:
    • obrona konieczna,
    • dozwolona samopomoc,
    • ochrona na drodze sądowej.
  • • roszczenia o przywrócenie posiadania (roszczenia posesoryjne).

Roszczenia posesoryjne wygasają, jeśli nie będą dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania.

Nabycie posiadania

Nabycie posiadania nieruchomości następuje na dwa sposoby: pochodny oraz pierwotny. Nabycie pierwotne następuje przez jednostronną samowolną czynność polegającą na objęciu rzeczy w posiadanie. Cechą charakterystyczną jest to, że nie występuje związek z poprzednim posiadaczem – brak następstwa w posiadaniu poprzedniego posiadacza, dlatego też posiadacz nie może doliczyć posiadania poprzedniego właściciela. Nabycie pochodne polega na wstąpieniu w miejsce poprzedniego posiadacza poprzez czynność przekazania posiadania albo w drodze dziedziczenia, o czym mowa wyżej.
Posiadanie wygasa z chwilą definitywnej utraty władania rzeczą, utratą taką jednak nie jest oddanie rzeczy w posiadanie zależne (np. wydzierżawienie, najem, użyczenie).

2.2. Upływ czasu

Przesłanką niezbędną do zasiedzenia nieruchomości jest, obok samoistnego posiadania, upływ określonego w ustawie czasu posiadania. Na upływ czasu potrzebnego do zasiedzenia nie ma wpływu (co do zasady) przyczyna, z powodu której właściciel nie wykonywał swego posiadania. W obecnym brzmieniu ustawy kodeks cywilny przewiduje dwudziesto- oraz trzydziestoletni okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości. Terminy te zostały przedłużone przez ustawę z 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy – kodeks cywilny (Dz.U. nr 55 poz. 321) i regulują je artykuł 9 i 10 tej ustawy Ustawa niniejsza skreśliła dodatkowo artykuł 177 kc, który zakazywał zasiedzenia nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

To, który termin należy zastosować zależy do dobrej (krótszy termin) lub złej (dłuższy) wiary – o czym, w dalszej części opracowania.

Początek biegu zasiedzenia pod starymi przepisami

Do zasiedzenia, które nastąpiło przed wejściem w życie tej ustawy, tj. przed 1 października 1990 roku, mają zasto¬sowanie dziesięcio- i dwudziestoletnie okresy posiadania przewidziane w art. 172 kc w brzmieniu obowiązującym przed tą datą.
Natomiast art. 10 stanowi: "Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, za¬siedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę". Oznacza to, że posiadacz w dobrej wierze może zaliczyć najwięcej dziesięć lat, posiadacz w złej wierze zaś nie więcej niż lat piętnaście.

Kolejnym elementem związanym z upływem czasu jest zasiedzenie nieruchomości przejętych na podstawie przepisów o reformie rolnej. Orzecznictwo sprzed 1989 roku opowiadało się przeciwko takiej możliwości. To stanowisko po dokonaniu zmian systemowych nie mo¬gło być utrzymane. W postanowieniu z dnia 22 grudnia 1998 roku, II CKN 105/98, Sąd Najwyższy stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele reformy rolnej nie wyłącza biegu zasiedzenia, rozpoczętego po wejściu w życie dekretu z 6 września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. nr 3 poz. 13).

Przedstawione twierdzenie może mieć zastosowanie tylko w tych wypadkach, w których bieg zasiedzenia nieruchomości państwowych upłynął przed dniem wyłączenia możliwości nabycia "własności terenu państwowego w drodze zasiedzenia", tzn. przed dniem 21 lipca 1961 roku zgodnie z ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nieruchomości o których mowa powyżej to nieruchomości położone w granicach administracyjnych miast i osiedli oraz położone poza granicami administracyjnymi miast i osiedli, które jako włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta, osiedla, przekazane zostały do realizacji zadań jego gospodarki, a w stosunku do pozostałych nieruchomości, położonych poza tymi granicami, jeżeli bieg zasiedzenia upłynął przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego czyli przed dniem 1 stycznia 1965 roku.

Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2002 roku, do okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości co wynika z art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny (Dz.U.z 1990r. nr 55 poz. 321).

Posiadanie przez małżonków

Jeżeli nabycie posiadania nieruchomości nastąpiło w czasie trwania mał¬żeństwa, w którym obowiązuje wspólność ustawowa, to zasiedzenie biegnie na rzecz obojga małżonków, a własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólno¬ści ustawowej. Jeżeli zaś w ciągu biegu terminu małżeństwo ustało na skutek rozwodu, to od tej chwili zasiedzenie biegnie nadal, ale ja¬ko współwłasność po połowie w częściach ułamkowych; w zasadzie będą to części równe.

2.3. Dobra i zła wiara

Dobrą i złą wiarę należy określić jako stan psychiczny (nastawienie osoby); odnoszący się do wiedzy osoby o istnieniu jakiegoś stosunku prawnego, wynikającego z jego prawa podmiotowego i/lub uprawnienia.

Obowiązujące w danym systemie prawnym przepisy uzależniają nabycie prawa w wielu sytuacjach faktycznych w imię bezpieczeństwa prawnego, od tego, czy nabywca był w określonym czasie w dobrej, czy złej wierze w odniesieniu do określonego prawa lub uprawnienia.
Z pojęciem dobrej wiary, a także z jej brakiem, przepisy wiążą ważne skutki prawne w stosunkach zarówno prawnorzeczowych, jak i zobowiązaniowych.
Prawidłowe rozumienie pojęcia dobrej wiary oraz właściwe porównanie konkretnego stanu faktycznego z hipotezą normy prawnej ma istotne znaczenie dla prawidłowego stosowania i wykładni prawa. 

Przepisy prawa nie wyjaśniają znaczenia dobrej wiary, lecz w każdej konkretnej sytuacji od strony negatywnej określają jej brak. Artykuł 7 kc, zaznacza jednak domniemanie dobrej wiary, a ciężar udowodnienia faktu obalającego to domniemanie spoczywa na osobie, która z braku dobrej wiary wywodzi skutki prawne (np. właściciela nieruchomości). 

Wyróżniamy dwa ujęcia dobrej wiary: szersze oraz węższe. „Różnica ta ma istotne znaczenie, ponieważ przy węższym ujęciu można posiadaczowi skutecznie zarzucić, że nie jest posiadaczem w dobrej wierze, bo gdyby zachował minimum uwagi i staranności, to mógłby się dowiedzieć, jaki jest rzeczywisty stan prawny, natomiast przy szerszym ujęciu, zarzutu takiego nie można skutecznie postawić, gdyż dobrą wiarę posiadacza wyklucza tylko pozytywna wiedza o rzeczywistym stanie prawnym.
Przy węższym ujęciu ustalenie istnienia dobrej wiary wymaga posługiwania się elementami ocennymi i jest wynikiem swobodnej oceny materiału dowodowego przez sąd. Dotyczy to w szczególności oceny, czy w ustalonym stanie faktycznym dana osoba mogła z łatwością powziąć określoną wiadomość.” Jednym z najbardziej wymownych orzeczeń dotyczących złej wiary jest orzeczenie Sądu Najwyższego z 4 października 1980 roku III CRN 163/79, w którym stwierdził, że "Gdy chodzi o przesłankę dobrej wiary, to ( ... ) powodowie, nabywając nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego, a wiedząc, że prawa własności nie nabywają, stali się posiadaczami tej nieruchomości w złej wierze.”

2.4. Bieg terminu

Terminy związane z biegiem zasiedzenia wynikają z artykułu 175 kc „Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń”. Związane jest to przede wszystkim z określeniem początkowego terminu zasiedzenia.

Datą początkową jest zawsze dzień, w którym nieruchomość została objęta w posiadanie. W przypadku przeniesienia posiadania, polegającego na tym, iż dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz we władaniu jako posiadacz zależny albo dzierżyciel (na podstawie stosunku prawnego lub na podstawie umowy), zasiedzenie biegnie od dnia, w którym to nastąpiło, a w przypadku objęcia posiadania czynem samowolnym – dzień tego zdarzenia. 

Sposoby obliczania terminów oraz oznaczania ich upływu są następujące:

  • termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca.
  • termin oznaczony na początek, środek lub koniec miesiąca rozumie się jako pierwszy, piętnasty lub ostatni dzień miesiąca.
  • termin półmiesięczny jest równy piętnastu dniom.
  • Jeżeli termin jest oznaczony w miesiącach lub latach, a ciągłość terminu nie jest wymagana, miesiąc liczy się za dni trzydzieści, a rok za dni trzysta sześćdziesiąt pięć.

Ostatnią informacją jest to, iż terminy przedawnienia nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną.

Przeniesienie posiadania a bieg terminu

W tym miejscu należy przedstawić sytuację przeniesienia posiadania. Jeżeli podczas biegu terminu nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może zaliczyć czas posiadania poprzedniego posiadacza. Zaznaczyć jednak trzeba, iż w sytuacji gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas może być doliczony, jeżeli łącznie wynosi on trzydzieści lat. 

Nie występuje możliwość zaliczenia okresu posiadania poprzedniego posiadacza, który z powodu braku kwalifikacji nie mógł uzyskać prawa własności nieruchomości. Zasada następstwa posiadania oznacza, iż każdy kolejny posiadacz wchodzi w posiadanie poprzedniego posiadacza, nie tylko bezpośredniego, lecz wszystkich. Jak już było wcześniej zaznaczone, posiadanie jest dziedziczne, dlatego czas posiadania spadkodawcy stosuje się na korzyść wszystkich spadkobierców.

2.5. Skutki zasiedzenia

Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności nieruchomości, a co za tym idzie, wygaśnięcie prawa własności dotychczasowego właściciela. Efektu tego samoistny posiadacz nie może ani zrzec się, ani zmodyfikować. Istotne jest, iż nabycie własności przez zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. W sytuacji, gdy część nieruchomości przechodzi na własność innej osoby, hipoteka przymusowa, wpisana do księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia, obciąża również część nieruchomości nabytą przez zasiedzenie.

Efekt zasiedzenia – czyli nabycie prawa własności – powstaje z mocy samego prawa i następuje z upływem ostatniego dnia przewidzianego ustawą czasu posiadania. Postępowanie przed sądem jest jedynie jego potwierdzeniem (skutek deklaratywny). Postanowienie sądu jest jednak niezbędne m.in. do wpisania własności do ksiąg wieczystych, czy powoływania się na własność przed organami państwowymi, czy bankiem.

Zobacz także: Na jakie prace nie potrzeba pozwolenia?

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

PLISZKA inżyniering przeciwpożarowy

PLISZKA inżyniering przeciwpożarowy od 1989 roku działa na polu zwiększenia świadomości społecznej w zakresie profilaktyki i bezpieczeństwa przeciwpożarowego w domach, biurach, zakładach przemysłowych itp.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »