| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Dom i działka > Zasiedzenie nieruchomości - poradnik

Zasiedzenie nieruchomości - poradnik

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Po odpowiednio długim okresie, posiadacz samoistny może domagać się przed sądem uznania, że w stosunku do danej nieruchomości przysługuje mu prawo własności, które niejako zostało odebrane właścicielowi z uwagi na brak wykonywania przez niego uprawnień właścicielskich. Niniejszy poradnik przedstawia zarówno zagadnienia teoretyczne jak i praktyczne związane z tą instytucją.

1. Pojęcia: zasiedzenie, prawo własności, nieruchomość

1.1. Zasiedzenie

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia prawa własności. Celem zasiedzenia jest regulowanie stanu prawnego ze stanem faktycznym. By zasiedzenie było skuteczne, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki: posiadanie, upływ czasu. Innym elementem, który ma znaczenie to dobra, bądź zła wiara. Przesłanki te zostały omówione w dalszej części.

Zobacz także: Jak starać się o dopłatę na remont kamienicy?

1.2. Własność

Termin własność oznacza nieograniczone prawo rzeczowe; jest to prawnie zagwarantowana możliwość pełnego rozporządzania jakąś rzeczą. W szczególności właściciel względem rzeczy ma uprawnienia do jej posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy, zbycia, przetworzenia, zużycia lub zniszczenia. Granicami korzystania z rzeczy są przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej własności.

Na temat początków własności istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.

Artykuł 140 kc nie przedstawia definicji własności, jednakże wyjaśnia, jakie uprawnienia przysługują właścicielowi: w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

Po uchwaleniu w 1997 roku nowej Konstytucji, wykładnia przepisów o własności, skrystalizowana i pogłębiona w latach 1989-1997 dzięki judykaturze Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego oraz doktrynie, zyskała nowe, mocne oparcie w postanowieniach przepisów o randze konstytucyjnej, stosowanych bezpośrednio, a prawo własności uzyskało nowy środek ochrony w postaci skargi konstytucyjnej do Trybunału Konstytucyjnego. 

Powszechnie aprobowany jest pogląd, że własność nie jest nieograniczonym prawem, dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą. Jednakże niewątpliwie prawdziwe jest twierdzenie, że na ogół właścicielowi wszystko wolno, czego mu ustawa i wzgląd na uzasadnione interesy innych osób nie zabraniają.

Szkopuł jednak tkwi w tym, że tak jest tylko „na ogół”. Trudność polega na właściwym wyważeniu interesu właściciela i innych osób w możliwie najsprawiedliwszy sposób.

Właściciel może, w granicach określonych w powołanym wyżej przepisie, korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że inne osoby obowiązane są powstrzymać się od wszelkiej ingerencji w sferę uprawnień właściciela. Wyjątki od niedopuszczalności tego rodzaju ingerencji określone są w ustawie. Tak więc np. właściciel nieruchomości może wejść na grunt sąsiedni celem usunięcia zwieszających się gałęzi lub owoców; każdy może użyć, a nawet uszkodzić lub zniszczyć cudzą rzecz w razie konieczności odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym lub nawet majątkowym jego lub innych osób. Zasadą jest, że wyrażenie „wyłączenie innych osób” obejmuje wszelkiego rodzaju immisje bezpośrednie, stanowiące postać ingerencji w cudzą własność, np. skierowanie wód gruntowych na cudzą nieruchomość. 

Przykładem ograniczeń ustawowych jakim podlega prawo własności, jest prawo własności Skarbu Państwa i prawo własności jednostek samorządu terytorialnego.

Trzeba pamiętać o tym, że sposób gospodarowania własnością jest uzależniony od regulacji prawa administracyjnego materialnego zawartej w przepisach szczególnych, które decydują o jego wykonywaniu, nakładając na podmioty tej własności ustawowe ograniczenia w zakresie zarówno rozporządzania, jak i korzystania. Przykładem takiej regulacji jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła ograniczenia przez organy Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ustanawiając m.in. przywilej pierwszeństwa w zakresie nabywania nieruchomości i ograniczając lub wyłączając dopuszczalność, rozporządzania określonymi rzeczami. 

Ważnym elementem dotyczącym własności jest nabycie oraz utrata własności. Właściwym sposobem nabycia własności jest przeniesienie własności, przez co należy rozumieć przeniesienie własności na podstawie umowy. Inne to omawiane zasiedzenie, przemilczenie, nabycie własności w drodze egzekucji sądowej. Kolejnym sposobem nabycia jest uzyskanie orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Należy wyjaśnić, iż poza prawem rzeczonym, wpływ na prawo własności mają inne działy prawa, takie jak prawo rodzinne lub spadkowe. Analizując nabycie własności, trzeba mieć na uwadze podział na nabycie pierwotne i pochodne.

Przy nabyciu pierwotnym nabywca nie uzyskuje prawa, jakie przysługiwało dotychczasowemu właścicielowi, ten traci to prawo, a nabywca uzyskuje własność niezależnie od niego. W drugim wypadku prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nowego. Prawo pozostaje takie samo, a jedynie zmienia się jego podmiot, w takim wypadku istnieje stosunek następstwa prawnego, zbywca jest poprzednikiem prawnym, a nabywca następcą prawnym.

Cechą takiego podziału jest to, że w wypadku nabycia pochodnego nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich posiadał zbywca, w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami. Drugi rodzaj nabycia powoduje, że nabywca uzyskuje prawo bez dotychczasowych obciążeń. Od opisanej sytuacji są odstępstwa, tak, gdy chodzi o nabycie pierwotne, jak i pochodne. Można wskazać, że w wypadku nabycia własności nieruchomości, której właściciel się zrzekł, Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, pomimo że jest to nabycie pierwotne. Inną konsekwencją nabycia pochodnego jest to, że nabywca nie może otrzymać więcej praw, niż miał poprzednik, w szczególności nie może nabyć własności rzeczy, której ta własność nie przysługiwała.

1.3. Zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa

Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć zasady etycznego postępowania, wyprowadzane w naszym społeczeństwie z chrześcijańskiego systemu wartości, którymi każdy członek społeczeństwa powinien kierować się w postępowaniu wobec innych.

Natomiast klauzula generalna społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, związana nierozerwalnie z aksjologią tzw. realnego socjalizmu i podziału własności według uprzywilejowanej typologii właściwej temu ustrojowi (sprzecznej z zasadami obowiązującej Konstytucji), straciła obecnie znaczenie normatywne jako wyznacznik granic własności i stała się pustym pojęciem, niemającym dających się określić desygnatów.

Jednakże według innego poglądu, klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności zachowała swoją przydatność, ponieważ zawiera nadal bogatą treść, wskazującą na charakterystyczną cechę własności jako kompleksu praw i obowiązków.

O ile ograniczenia ustawowe kształtujące treść prawa własności albo sposób jego wykonywania nie budzą żadnych wątpliwości, o tyle pozostałe wymienione wyznaczniki o charakterze ocennym mogą budzić wątpliwości przy ocenie różnych stanów faktycznych.

1.4. Nieruchomość

Nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. Rozróżniamy trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe (zabudowane i niezabudowane), budynkowe i lokalowe. Wyodrębnienie gruntu jako przedmiot prawa wymaga określenia jego powierzchni granicami zewnętrznymi (wyodrębnienie fizyczne) i określenia podmiotu własności (wyodrębnienie prawne). Określenie granic zewnętrznych oddzielających grunty może nastąpić w każdy dowolny sposób, przez widoczne oznaczenie w terenie. Jednak ze względu na przepisy o ewidencji gruntów i budynków oraz o księgach wieczystych, niezbędne jest geodezyjne oddzielanie gruntu trwałymi znakami granicznymi, umieszczonymi w punkcie granicznym, określającym przebieg granicy. 

Najmniejszą jednostką powierzchniową nieruchomości gruntowej dla celów ewidencji gruntów jest działka. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionej granicami zewnętrznymi działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi wieczystej decyduje o jej charakterze. Staje się ona nieruchomością albo jako samodzielny i odrębny przedmiot własności (chociażby jej właściciel był właścicielem innych nieruchomości graniczących lub niegraniczących z nią), albo wchodzi w skład większej całości wskutek przyłączenia do nieruchomości mającej już księgę wieczystą.

W tym ostatnim wypadku mamy do czynienia z jedną nieruchomością składającą się z kilku działek. Wydzielenie z księgi wieczystej jednej lub kilku działek stanowi podział nieruchomości. 

Jeżeli objęta księgą wieczystą nieruchomość, składająca się z kilku działek, graniczy z sąsiednią nieruchomością tego samego właściciela wpisaną do innej księgi wieczystej, to mamy do czynienia z dwiema nieruchomościami stanowiącymi odrębny przedmiot prawa. Przeniesienie własności jednej z nich zatem nie stanowi podziału nieruchomości. Inaczej mówiąc, liczba ksiąg wieczystych decyduje o liczbie nieruchomości. Sąd Najwyższy, wyraził stanowisko, iż dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią – w rozumieniu artykuł 46 § 1 kc – jedną nieruchomość gruntową. Podobnie jak przy wyodrębnieniu obszar gruntu może stać się odrębnym przedmiotem własności, tak samo przez połączenie z innym przedmiotem własności (gruntami) tego samego właściciela może tę odrębność utracić. 

Przyłączenie przez właściciela kompleksu gruntów, graniczących z nim nieruchomości, z reguły spowoduje utratę odrębności nowo nabytej nieruchomości, powstałej wskutek odłączenia jej z dotychczasowej i przeniesienia do innej księgi wieczystej. Jednakże zachowanie odrębności zależy od woli właściciela; właściciel bowiem może złożyć wniosek o założenie dla odłączonej nieruchomości nowej księgi wieczystej. W takim wypadku nieruchomość dotychczasowa i nowo nabyta, pomimo wspólnej granicy i tego samego właściciela, nie ulegają połączeniu, w skutek czego zbycie jednej z nich nie może być uważane za podział nieruchomości.

Zobacz także: Jak prawidłowo sporządzić wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

WspolnyPozew.com

Portal

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »