REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

"Rodzina na Swoim": płać raty równe, nie trać pieniędzy

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Program
Program "Rodzina na Swoim" pozwala rodzinom na zakup własnego (pierwszego) mieszkania. Dzięki rządowej dopłacie osoby zaciągające kredyt hipoteczny mają sfinansowaną połowę odsetek. Dopłata obowiązuje przez 8 lat.

REKLAMA

REKLAMA

Kilkadziesiąt tysięcy złotych można zaoszczędzić na odsetkach od tradycyjnego kredytu mieszkaniowego wybierając raty malejące, a nie równe. Odwrotnie jest w przypadku kredytów z rządowym dofinansowaniem – tu raty równe są lepszym wyborem. Aż 18% z przeszło 100 tys. kredytobiorców mogło popełnić błąd wybierając system spłat, czyli ponad 19 tys. kredytobiorców straciło pieniądze na "Rodzinie na Swoim".

Polacy są obecnie zadłużeni na 265,4 mld zł z tytułu kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań – pokazują marcowe statystyki opublikowane przez Narodowy Bank Polski. Większość tych kredytów jest spłacanych w systemie rat równych. Aż 84% kredytobiorców wybiera właśnie taki sposób obsługi swojego zadłużenia. Zgodnie z szacunkami Home Broker rata malejąca jest znacznie mniej popularna - skusiła tylko 16% dłużników.

REKLAMA

Zobacz także: Jak wyglądają limity cen w programie „Rodzina na Swoim”?

W przypadku kredytu w programie „Rodzina na Swoim” popularność raty malejącej jest większa niż w przypadku tradycyjnego kredytu. W obecnych warunkach rynkowych na takim rozwiązaniu można stracić. Efektywne oprocentowanie preferencyjnego kredytu jest niższe niż możliwe do osiągnięcia zyski z lokat.

Przy tradycyjnym kredycie rata malejąca to mniej odsetek

Czym jednak różnią się raty malejące od rat równych? Ogólne założenie drugiego z tych systemów jest takie, żeby comiesięczna rata pozostała jednakowa przez cały okres spłaty. W związku z tym, że na początku spłaty odsetki od kredytu liczone są od dużej kwoty, cierpi na tym część raty, która przeznaczana jest na faktyczną spłatę pożyczonego kapitału. Dla przykładu pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z miesięczną ratą równą na poziomie 1,7 tys. zł, z czego w pierwszym miesiącu jedynie blisko 330 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W racie malejącej natomiast z miesiąca na miesiąc oddawane do banku kwoty powinny być coraz niższe. W tym wypadku szybciej spłacany jest pożyczony kapitał - ponieważ przez cały okres spłaty jest on spłacany równomiernie. Pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z pierwszą ratą malejącą na poziomie 2,2 tys. zł i ostatnią o wartości około 840 zł. W kwotach tych co miesiąc 833 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki. Za małą popularnością raty malejącej przemawia fakt, że w pierwszym okresie spłaty zadłużenia pochłaniają one więcej pieniędzy niż raty równe. W omawianym przykładzie różnica sięga 0,5 tys. zł. W związku z tym zdolność kredytowa przy ratach malejących jest niższa niż w ratach równych. Z drugiej jednak strony niekwestionowaną zaletą rat malejących jest fakt, że w tym systemie spłaca się w sumie mniej odsetek. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł, 30 lat i oprocentowaniu na poziomie 5,5%, w formie odsetek należałoby oddać 313 tys. zł przy ratach równych i 248 tys. zł przy malejących. Różnica wynosi więc 65 tys. zł i przemawia za zadłużaniem się z wykorzystaniem raty malejącej. 

Rodzino - nie śpiesz się ze spłatą kredytu

REKLAMA

W odróżnieniu od tradycyjnego kredytu te w programie „Rodzina na Swoim” są dofinansowane przez państwo. W związku z tym, że przez 8 lat z kasy państwa kredytobiorca otrzymuje blisko połowę odsetek, to efektywne oprocentowanie takiego kredytu może być niższe niż lokaty. Bardziej opłacać się więc może zamiast spłacać pożyczony kapitał, odkładać pieniądze na wysokooprocentowanej lokacie. Optymalnym rozwiązaniem mogą więc być tu, w odróżnieniu od kredytów tradycyjnych, raty równe, a nie malejące. Trzeba jednak pamiętać, że w obecnej formie program obejmuje zakup lokali o wielkości do 75 m2 i domów o powierzchni 140 m2, ale dofinansowana jest powierzchnia odpowiednio do 50 i 70 metrów. Im więc bliżej tego niższego limitu, tym większą część raty sfinansuje państwo. Ile więc można by było zaoszczędzić decydując się na raty równe, a nie malejące w „Rodzinie na Swoim”, przyjmując że obecne warunku rynkowe pozostałyby niezmienne?

Zasady dofinansowania kredytu w programie „Rodzina na swoim”:
• Skorzystać mogą małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dziecko,
• Kredyt może być przeznaczony na zakup mieszkania lub domu oraz budowę, nadbudowę, przebudowę, rozbudowę domu, a także adaptację nieruchomości niemieszkalnej,
• Maksymalna powierzchnia mieszkania to 75 m kw., a domu 140 m kw.,
• Dofinansowanie kierowane jest do powierzchni 50 m kw. lokalu i 70 m kw. domu,
• Państwo finansuje blisko połowę odsetek od kredytu przez pierwsze 8 lat,
• Dofinansowanie jest możliwe jedynie w przypadku spełniania limitu cenowego m kw. nieruchomości, który aktualizowany jest co pół roku.

Zobacz także: Kalkulator "Rodzina na Swoim"

Można zachować płynność i zaoszczędzić

W ramach tego programu, w pierwszym kwartale br., udzielane były kredyty na średnią wartość 198,5 tys. zł. Przyjmując więc, że kredytobiorca chciałby pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni do 50 m2 musiałby się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 662,63 zł w systemie raty równej i 1010,56 w malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby natomiast 726,01 zł w systemie rat równych i 890,49 zł w systemie rat malejących. Jak widać z biegiem czasu różnica w wysokości rat maleje. W przypadku pierwszej płatności do banku wynosi blisko 348 zł, a w przypadku 96 raty – a więc ostatniej dofinansowanej – 164 zł. Gdyby więc wybrać raty równe, a comiesięcznie zaoszczędzone kwoty lokować w banku na koncie oszczędnościowym o oprocentowaniu 4,75%, dałoby to przez osiem lat kapitał rzędu 30,7 tys. zł. Dla porównania w systemie rat malejących przez cały okres otrzymywania dofinansowania spłaciłoby się 53,3 tys. zł pożyczonego kapitału, a więc o 28 tys. zł więcej niż w systemie rat równych. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, można osiągnąć 2,7 tys. zł nadwyżki finansowej. Nie jest to wynik nadzwyczajny, biorąc pod uwagę, że osiąga się go przez 8 lat i przy kredycie na 200 tys. zł. Wybór rat równych ma jednak dodatkową niekwestionowaną zaletę – nowy nabywca płaci co miesiąc niższe raty, a akumulując nadwyżki finansowe tworzy kapitał. Środki pieniężne znajdujące się na lokacie, stanowią łatwo dostępne zabezpieczenie płynnościowe na wypadek nieprzewidzianych sytuacji, a także mogą posłużyć do wcześniejszej spłaty zadłużenia.

Duże mieszkanie - trudniej zaoszczędzić

Im większe mieszkanie kupowane w kredycie z programu „Rodzina na Swoim”, tym wybór rat równych i akumulowanie nadwyżek finansowych w banku może okazać się mniej opłacalne. Przyjmując więc, że kredytobiorca chciałby pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni 75 m2 musiałby się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 832,07 zł w systemie raty równej i 1180 w malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby natomiast 874,33 zł w systemie rat równych i 1015,22 zł w systemie rat malejących. Wybierając raty równe i lokując nadwyżki w banku przez osiem lat uzbierałoby się kapitał rzędu 29,4 tys. zł. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, można osiągnąć 1,3 tys. zł nadwyżki finansowej w przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 75 m2. Wynik finansowy takiego rozwiązania byłby więc o połowę niższy niż w przypadku mieszkania o powierzchni do 50 m2.

Szkoda pieniędzy na wkład własny?

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku wkładu własnego. Przy zwykłym kredycie warto ów posiadać, ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wyższe niż odsetki jakie można uzyskać z lokaty. Jednak w przypadku kredytu w programie „Rodzina na Swoim” sytuacja wygląda odwrotnie. W związku z tym, że blisko połowa odsetek jest regulowana przez państwo, bardziej opłaca się wkład własny utrzymywać na lokacie. Skąd to wynika? Relatywnie mało banków premiuje wniesienie tych kwot poprzez obniżkę marży. W przypadku kredytu na 30 lat na mieszkanie warte 250 tys. zł mediana oprocentowania wynosi 5,89% w przypadku kredytu bez wkładu własnego i 5,71% dla kredytu z 25-procentowym wkładem. Przeciętna marża jest więc o zaledwie 0,18 pp. niższa.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    REKLAMA

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    REKLAMA

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    REKLAMA