| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Biznes > Firma > Mała firma > ABC małej firmy > Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

Pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonywanych przez siebie czynności, wynikający ze standardów zawodowych. Przestrzeganie tego obowiązku ma bardzo praktyczne znaczenie. Ułatwia bowiem dochodzenie należności od nieuczciwych klientów biura. Jest to szczególnie ważne, ponieważ niekorzystne otoczenie prawne, kreowane w dużym stopniu przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie sprzyja prowadzeniu tego rodzaju działalności gospodarczej.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w Wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. I ACa 249/2009 stwierdził, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku.

Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
W praktyce pojawić się mogą liczne wątpliwości, czy do skojarzenia stron doszło w związku z działaniami pośrednika.

Pan Kazimierz zlecił cenionemu w mieście pośrednikowi sprzedaż domu po swojej zmarłej niedawno babci. Ponieważ zawarta została umowa na wyłączność, pośrednik wywiesił na sprzedawanej posesji duży baner, informujący o tym, że jest ona wystawiona do sprzedaży. Po kilku dniach do Pana Kazimierza zgłosił się Pan Marian, wyrażając wolę nabycia nieruchomości. Wówczas Pan Kazimierz natychmiast zdjął baner i oświadczył Pośrednikowi, że skoro Pan Marian nie został przez Pośrednika przyprowadzony, tylko sam zapukał do jego drzwi, wynagrodzenie się pośrednikowi nie należy. W takich sytuacjach sprawa kończy się zazwyczaj w sądzie, gdzie pośrednik musi dowieść, że umowa zawarta została w wyniku przedsięwziętych przez niego działań. Dobrze jest w związku z tym mieć rzetelną dokumentację, również fotograficzną, którą można wykazać podjęte działania.

Dokumentowanie czynności pośrednictwa a wypowiedzenie umowy

Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 20 grudnia 2005 r. orzekł, że charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sprawia, że należy przyjąć, iż może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez powodu oraz że strony nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów.

W związku z tym, że umowa pośrednictwa tworzy względnie nietrwały stosunek prawny, a pośrednik w jej wykonaniu ponosi znaczne nieraz koszty, pośrednicy zastrzegają w umowie, że wypowiedzenie umowy wiąże się z koniecznością zwrotu nakładów na promocję oferty w zryczałtowanej wysokości, np. połowy uzgodnionej prowizji. Może się jednak zdarzyć, że pomimo wypowiedzenia umowy, klient będzie uchylał się od zwrotu nakładów na promocję jego nieruchomości. Pośrednik może wówczas dochodzić swoich praw przed sądem. W takim przypadku, tak jak poprzednio,  będzie musiał wykazać, że przedsięwziął kroki zmierzające do realizacji umowy i w związku z tym poniósł nakłady. Jeśli czynności pośrednika będą odpowiednio udokumentowane, to istnieje duża szansa, że pośrednik uzyska należne mu pieniądze.

Wszakże, w cytowanym wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli strony uzgodniły dopuszczalność wypowiedzenia umowy przez każdą z nich, w każdym czasie i bez ważnych powodów, a wprowadzając rekompensatę dla pośrednika za wypowiedzenie umowy przez zlecającego, ograniczyły prawo do rekompensaty jedynie do sytuacji, gdy wypowiedzenie nastąpiło bez ważnych powodów obciążających pośrednika - tak wyłożonego postanowienia umowy nie można uznać za umowne wyłączenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy pośrednictwa z ważnych powodów.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Admiral Tax Ltd

Eksperci w planowaniu podatkowym i optymalizacji kosztów fiskalnych.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »