REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Najem dla początkującego przedsiębiorcy - porada

Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
W praktyce wybór lokalizacji i zawarcie umowy najmu o określonej treści jest najważniejszą decyzją dla każdej nowej firmy.
W praktyce wybór lokalizacji i zawarcie umowy najmu o określonej treści jest najważniejszą decyzją dla każdej nowej firmy.
Nieznany
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Większość osób rozpoczynających działalność gospodarczą nie dysponuje pomieszczeniem, w którym firma może być prowadzona. Wiąże się to z koniecznością zawarcia umowy najmu. W praktyce wybór lokalizacji i zawarcie umowy o odpowiedniej treści est najważniejszą decyzją dla każdego nowego przedsiębiorcy.

REKLAMA

Niefrasobliwe zawarcie umowy, której postanowienia są dla przedsiębiorcy niekorzystne, może nie tylko doprowadzić do szybkiej utraty płynności finansowej i w konsekwencji upadku biznesu, ale także przyczynić się do znacznego zadłużenia już po zakończeniu działalności. W praktyce zdarza się, że przedsiębiorcy zawierają długoterminowe umowy najmu, przez co muszą przez wiele miesięcy dokładać do nierentownej działalności, prowadzonej np. w galerii handlowej, która nie odniosła spodziewanego sukcesu.

REKLAMA

Art. 659 kodeksu cywilnego stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie ma bezwzględnego wymogu zawierania umowy najmu w formie pisemnej, skoro art. 660 kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

W praktyce brak umowy w formie pisemnej może uniemożliwiać wykazanie prawa do lokalu, przez co najemca nie będzie mógł zawrzeć umów z dostawcą energii elektrycznej czy Internetu.

REKLAMA

Stronom umowy najmu szczególnie często zależy na stabilizacji wzajemnych stosunków, w związku z czym w obrocie funkcjonują wieloletnie umowy na czas określony. Wiąże się to z jednej strony ze znacznymi nakładami, jakie najemca czyni na przedmiot najmu, z drugiej zaś zawarcie takiej umowy jest korzystne dla wynajmującego, ponieważ zapewnia mu stabilne dochody przez określony czas. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Początkujący przedsiębiorcy powinni jednak wystrzegać się zawierania wieloletnich umów najmu zawartych na czas określony, jeżeli nie zastrzeżono w nich możliwości wcześniejszego rozwiązania takiej umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, jeżeli w umowie nie ma klauzuli umożliwiającej rozwiązanie umowy, wiąże ona strony przez czas w niej oznaczony.

W przeciwieństwie do wielkich sieci handlowych, osoba rozpoczynająca przygodę z przedsiębiorczością może nie być w stanie udźwignąć ciężaru utrzymywania nierentownej lokalizacji. Teoretycznie ustawodawca pozostawił najemcy furtkę do rozwiązania umowy najmu zawartej nawet na czas oznaczony. Art. 682 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Najemcy, chcąc skorzystać z tego rozwiązania, często wskazują na zagrzybienie lokalu. Jest to jednak działanie rozpaczliwe. Już na etapie zawierania umowy trzeba przedsięwziąć takie kroki, które zabezpieczą interes najemcy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Można również zawierać umowy na czas nieoznaczony, z zachowaniem kilkumiesięcznego terminu wypowiedzenia. Powstaje jednak problem, w jaki sposób chronić nakłady poczynione na lokal będący przedmiotem najmu?

Łatwo wyobrazić sobie sytuacje, w której najemca inwestuje w adaptacje lokalu do potrzeb np. działalności gastronomicznej znaczną kwotę, po czym właściciel lokalu wypowiada mu umowę z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia i przejmuje dobrze zapowiadający się biznes.

Oczywiście najemcę chroni w takiej sytuacji przepis z art. 676, według którego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Właśnie przywrócenie stanu poprzedniego może okazać się dla najemcy szczególnie nieopłacalne.

Moim zdaniem nic nie stoi na przeszkodzie, aby ograniczyć możliwość rozwiązywania takich umów przez pewien określony czas tylko do przyczyn określonych w umowie. Prawidłowe jest zawarcie umowy na czas nieoznaczony z zastrzeżeniem, że jeżeli wynajmujący wypowie najemcy umowę z przyczyn innych niż określone, stanowiące podstawę wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o najmie, będzie zobowiązany zwrócić najemcy udokumentowane nakłady na lokal, z uwzględnieniem ich amortyzacji.

Warto także oznaczyć w umowie termin, od którego najemcy płacić będą czynsz. Często lokal z różnych powodów nie nadaje się do rozpoczęcia w nim działalności i trzeba przeprowadzić jego adaptację. Należy więc zadbać, aby nie płacić wynajmującemu za czas, kiedy prowadzony jest remont. Nie każdy wie, że zawierając umowę najmu lokalu, w którym zdjęty jest licznik energii elektrycznej, trzeba się przygotować na ponad miesięczny termin oczekiwania na jego założenie. Wiele firm nie może działać bez szerokopasmowego Internetu, tymczasem na jego instalacje czeka się nawet miesiąc.

Polecamy: Żłobek w mieszkaniu - jakie warunki otwarcia?

Oczywiście wynegocjowanie nawet kilkumiesięcznych wakacji od płacenia czynszu może być trudne, trzeba jednak próbować, aby mieć pieniądze na rozkręcanie działalności, kiedy już wszystkie problemy związane z lokalem zostaną pomyślnie rozwiązane. Zwłaszcza że niemal każdemu właścicielowi nieruchomości zależy na tym, aby firmy najemców prężnie funkcjonowały, zapewniając stały dopływ czynszu przez wiele lat.

Zawierając umowę najmu, powinieneś wyłączyć zastosowanie art. 685 [1] kodeksu cywilnego. Według tego przepisu wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najlepiej w umowie wyraźnie zaznaczyć, że stosowanie tego przepisu jest wyłączone i zamiast tego zastosować klauzulę waloryzacyjną. Przepis § 2 art. 358 kodeksu cywilnego stanowi, że strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Stosować można różne klauzule waloryzacyjne, m. in. walutową, złotową czy też indeksową. Najprościej jest ustalić, że wysokość czynszu będzie co roku waloryzowana o wskaźnik inflacji z roku poprzedniego, podanej przez Główny Urząd Statystyczny.

Najemca powinien również, w miarę możliwości, zastrzec, że jeżeli z przyczyn obiektywnych, niezależnych od niego, jego obroty spadną lub będą kształtować się na niższym od zakładanego poziomie, będzie mógł żądać obniżenia czynszu. Obecnie w wielu miejscowościach przeprowadza się roboty drogowe, które znacznie utrudniają lub uniemożliwiają dojazd do punktów handlowych i usługowych zlokalizowanych przy remontowanych drogach. Właściciele takich punktów nie mogą jednak żądać obniżenia czynszu, jeżeli nie zostało to przewidziane w umowie. Można w takiej sytuacji próbować wykazać, że lokal nie nadaje się do umówionego użytku. Lepiej jednak zastrzec korzystne dla siebie rozwiązania na etapie negocjowania umowy. Dobrze jest również zadbać o prawo do korzystania z parkingu oraz do bezpłatnego umieszczenia na nieruchomości wynajmującego reklamy wizualnej (banery, szyldy).

Polecamy: Poradnik dla firm remontowo-budowlanych

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Informacja o zaległości w ZUS na 0,01 zł wysyłana jest listem poleconym, a najwięksi gracze nie płacą milionowych zadłużeń

    Zadłużenie aktywnych płatników w ZUS rośnie. Rekordzista wśród aktywnych płatników jest zadłużony na ponad 822 mln zł. Czy ZUS może sam zmieniać przepisy? 

    Według danych udostępnionych przez ZUS, na koniec 2023 roku maksymalna kwota zadłużenia aktywnego płatnika wyniosła przeszło 822 mln zł. Rok wcześniej była o 3,5 mln zł mniejsza. Wśród komentujących te dane ekspertów nie brakuje opinii, że dopuszczenie do takiej sytuacji jest skandalem. Z kolei Zakład przekonuje, że sam nie może zmieniać przepisów. Jednak według znawców tematu, ZUS ma odpowiednie narzędzia do ściągania należności i nawet niewielkie kwoty są skutecznie egzekwowane od przedsiębiorców. Do tego po danych widać, że średnie zadłużenie aktywnych płatników wzrosło rok do roku o ponad 3 tys. zł, tj. do wartości blisko 31 tys. zł.

    Czy trzeba płacić ZUS gdy działalność gospodarczą się zawiesi, czy przerwę w biznesie można zrobić tylko raz w roku czy wiele razy

    Działalność gospodarczą wpisaną do CEIDG można zawiesić pod warunkiem, że nie zatrudnia się pracowników. Dlatego co do zasady nie trzeba dodatkowo załatwiać formalności w ZUS.

    Przestępstwa finansowe. Zorganizowane grupy zajmują się praniem brudnych pieniędzy i korumpowaniem urzędników: co trzeba wiedzieć

    Korupcja, pranie pieniędzy, wyłudzenia, ataki hakerskie – to realne zagrożenia XXI wieku. Obecnie przestępczość finansowa, cyberprzestępczość oraz nowoczesne technologie są mocno ze sobą związane.

    Jak jeździć ekologicznie i oszczędnie. Pięć zasad sprawdzonych w praktyce i zalecanych każdej firmie transportowej

    W dobie rosnących kosztów firm transportowych i spowolnienia gospodarczego ekonomiczna jazda przestała być zjawiskiem sporadycznym, a stała się koniecznością i jednym ze sposobów na redukcję wydatków. Jakie są więc najważniejsze zasady ekonomicznej jazdy? 

    REKLAMA

    Zboża ozime wiosną - jak nawozić dolistnie. 5 kluczowych wskazówek

    Jedną z najefektywniejszych form pielęgnacji (dokarmiania) zbóż ozimych wiosną jest nawożenie dolistne. Dobrze przemyślane działania agrotechniczne wraz z odpowiednim wyborem samego nawozu to korzyść dla roślin, a przede wszystkim dla rolnika. 

    Wakacje składkowe – zmiany w projekcie nowelizacji

    Na stronie Rządowego Centrum Legislacji (RCL) została opublikowana nowa wersja projektu nowelizacji ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych, która wprowadza tzw. wakacje składkowe. Przewiduje ona m.in. zmiany w zakresie podmiotów uprawnionych do takiej ulgi.

    Firma, która dopuściła do wycieku danych jej klientów traci renomę a także chętnych na zakup jej produktów

    Firmy pracują nad rozwojem marki i jej rozpoznawalnością wiele lat, po czym jedno fatalne zdarzenia burzy cały ten wysiłek. Takim incydentem w naszych czasach jest przede wszystkim wyciek danych klientów. Straconej w ten sposób reputacji marka nie jest w stanie odbudować.

    Zdaniem ZUS należy opłacać składki od wynagrodzenia wspólnika sp. z o.o. za czynności wykonywane na rzecz spółki

    ZUS w swoich najnowszych interpretacjach stwierdził, że wspólnik sp. z o.o., który za czynności wykonywane na rzecz spółki (tj. czynności określone w umowie spółki), bez zawierania ze spółką odrębnej umowy cywilnoprawnej otrzymuje wynagrodzenie, będzie objęty ubezpieczeniami społecznymi z tego tytułu jako zleceniobiorca.

    REKLAMA

    ARiMR - ostatnie 2 dni na wnioski o dofinansowanie ubezpieczenia zwierząt!

    Zostały ostatnie 2 dni dla rolników na złożenie wniosków o zwrot części kosztów ubezpieczenia zwierząt. Kto może złożyć wniosek o dofinansowanie?

    AI Act zatwierdzony. Kiedy wejdzie w życie? 5 wniosków, które są szczególnie ważne dla firm z sektora biomedycznego

    Znamy już finalny, zaakceptowany przez państwa członkowskie draft AI Act – unijnej ustawy o Sztucznej Inteligencji. Jaki wpływ wywrze ona na działalność firm z sektora biomedycznego? Prezentujemy 5 najważniejszych wniosków. 

    REKLAMA