| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Biznes > Finanse > Kredyty > Kredyty i pożyczki hipoteczne > Banki w różny sposób obliczają wkład własny

Banki w różny sposób obliczają wkład własny

Dzisiaj tylko pięć banków finansuje w 100% zakup mieszkania kredytem walutowym. Pozostałe wymagają wkładu własnego. Okazuje się jednak, że bank w różny sposób wyliczają wysokość wkładu własnego.

Definicja: wkład własny to suma kosztów własnych poniesionych przez kredytobiorców na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Wskaźnikiem, określającym poziom wkładu własnego, jest tzw. LTV (ang. loan to value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Załóżmy, że LTV kredytu hipotecznego wynosi 8%. Oznacza to, że bank udzieli kredytu na 8%. wartości inwestycji, kolejne 20%. kredytobiorca musi pokryć z własnej kieszeni. W zasadzie wszystkie banki wymagają wniesienia wkładu własnego, ale niektóre udzielają kredytu na 100% LTV pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Z reguły banki za 100% LTV przyjmują docelową wartość nieruchomości. Jeżeli np. kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym do remontu za 100 tys. zł, a koszty remontu pochłoną kolejne 50 tys. zł, wówczas wartością inwestycji (100% LTV) będzie kwota 150 tys. zł. Wkład własny można definiować ją jako wartość rynkową, a więc cenę transakcyjną (cena z aktu notarialnego), albo jako wycenę nieruchomości dokonaną przez bankowego rzeczoznawcę. Te dwie wartości mogą się różnić.

Najistotniejsza - do ustalenia wartości inwestycji - jest opinia rzeczoznawcy. Ma to istotne znaczenie w sytuacji, kiedy cena transakcyjna jest wyższa od wyceny rzeczoznawcy. W praktyce będzie to oznaczało, że dwa razy będziemy musieli wnieść wkład własny. Załóżmy, że cena mieszkania wynosi 100 tys. zł, ale rzeczoznawca stwierdzi, że wartość nieruchomości wynosi np. 80 tys. zł. Bank za 100% LTV uzna kwotę 80 tys. zł i tyle maksymalnie będzie mógł zaoferować, ale wówczas i tak wkład własny kredytobiorcy wynosić będzie 0 proc. Jeżeli jest on wymagany, dodatkowo będziemy musieli wnieść udział własny od kwoty 80 tys. zł. Jeżeli wkład własny wynosi np. 20%, potrzebować więc będziemy dodatkowo 16 tys. zł - bank pożyczy maksymalnie 64 tys. zł. W tym przypadku wniesiony wkład własny wynosić będzie 36%.

Jeżeli pojawiają się rozbieżności, niektóre banki w takiej sytuacji jako 100% zabezpieczenia (100% LTV) przyjmują niższą wartość z wyceny lub ceny transakcyjnej.

Różne interpretacje

Ale teoretycznie sytuacja może być odwrotna. Wartość nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę, może być wyższa od ceny transakcyjnej. Jak wtedy policzony zostanie wkład własny?

Załóżmy, że kupujemy mieszkanie za 80 tys. zł i chcemy pożyczyć na ten cel 80 tys. zł, ale rzeczoznawca wycenia mieszkanie na 100 tys. zł. Jeżeli wymagany jest 20-proc. wkład własny, różnica między ceną transakcyjną a wyceną rzeczoznawcy powinna zostać potraktowana jako wkład własny, mimo że w praktyce klient nie przeznacza na ten cel własnych środków. Zgodnie z definicją wskaźnika LTV zostaje bowiem spełniony warunek relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, a więc w naszym przypadku 80%.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Agnieszka Rybka

www.dekoria.pl

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »