REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Odwrócona hipoteka - szanse i zagrożenia

Tomasz Bar

REKLAMA

REKLAMA

Jak wiele produktów finansowych, tak i odwrócona hipoteka swoje korzenie ma poza Polską. Największą popularność zyskała w USA. Europejczycy są do tej formy pozyskania pieniędzy nastawieni mniej entuzjastycznie. Dostępna jest m.in. w Wielkiej Brytanii i na Węgrzech.

Czym jest owa odwrócona hipoteka? Do kogo jest skierowana i przede wszystkim, czy Polacy do niej dojrzeli?

REKLAMA

Czym jest odwrócona hipoteka

W dużym skrócie można napisać, iż jest to prosta odwrotność kredytu hipotecznego. Zamiast kupować mieszkanie i płacić raty, klient sprzedaje swoje mieszkanie instytucji finansowej, a w zamian ona wypłaca mu co miesiąc coś w rodzaju dożywotniej renty wolnej od podatku dochodowego. Klient ma przy tym pełne prawo mieszkać w mieszkaniu podczas trwania umowy. Dopiero po jego śmierci instytucja ta ma prawo sprzedać lokal.

Dla kogo odwrócona hipoteka, czyli reverse mortgage

REKLAMA

Klientami, dla których wprowadza się ten produkt są osoby w podeszłym wieku, 65 lat i więcej. Muszą one mieć własnościowe mieszkanie lub dom, oraz podpisać umowę z instytucją oferującą odwróconą hipotekę. Hasłem przewodnim odwróconej hipoteki mogłoby być „uwolnij pieniądze ze swojej nieruchomości”. To alternatywa dla sprzedaży lub wynajmu mieszkania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Osoba zainteresowana może mieszkać w swoim mieszkaniu, a jednocześnie otrzymywać za to pieniądze. W dobie bardzo niskich, w większości przypadków, świadczeń emerytalnych odwrócona hipoteka oferować ma właścicielowi mieszkania dodatkowo nawet kilkaset złotych miesięcznie, wypłacanych aż do śmierci. Od klienta wymagane jest jedynie dbanie o stan mieszkania.

Pionierem na polskim rynku oferującym usługę odwróconej hipoteki jest Fundusz Hipoteczny DOM

Na dobry początek warto zerknąć na stronę internetową FHD, która zasługuje na uznanie - www.funduszhipoteczny.pl
Nie ma na niej, charakterystycznych dla stron instytucji finansowych, zdjęć pięknych, młodych ludzi, emanujących uśmiechem. Są za to zdjęcia osób, w podeszłym wieku, nie ukrywających zmarszczek i siwizny, ale równocześnie radosnych i uśmiechniętych. Miłym ukłonem w stronę potencjalnych użytkowników serwisu są lupki powiększające tekst w zależności od potrzeb.

Jak zapewniają twórcy FHD, znaczna część osób pracujących przy odwróconej hipotece to również osoby starsze, dzięki czemu łatwiejsze ma być nawiązanie kontaktu z potencjalnymi klientami. Trudno nie przyznać braw za tak nowatorskie podejście do przedstawienia oferty. To jednak marketing, a dla klienta najważniejsze są konkrety.

Zaufanie do Funduszu Hipotecznego DOM to połowa sukcesu

REKLAMA

Oczywistym jest, że oferowanie tak specyficznego produktu, jakim z pewnością jest odwrócona hipoteka, wymaga odpowiedniego podejścia do klienta. Osoby w podeszłym wieku, które stanowią grupę docelową FHD mają zupełnie inne spojrzenie na kwestie finansów, niż osoby młode.

I trudno im się dziwić, skoro na instytucje finansowe spadają gromy i to właśnie im zarzuca się wywołanie kryzysu finansowego, który dotyka milionów osób na całym świecie. Przełamanie podświadomej nieufności potencjalnych klientów i pokazanie, że odwrócona hipoteka to korzyść dla obu stron, będzie niezwykle ważną częścią całego projektu popularyzacji tej usługi.

Bez zbudowania zaufania o sukcesie nie może być mowy. Twórcy FHD zdają sobie z tego sprawę i już zapowiadają pozyskanie inwestora z kapitałem, który pozwoli firmie rozwijać sieć placówek w największych miastach. Bez wątpienia początki będą trudne. Kwestie prawne, w tym prawo do dziedziczenia niewykorzystanych pieniędzy z odwróconej hipoteki, plus mentalność osób starszych, spowodują, że pionierzy nie będą mieli łatwego życia.

Dla pełnego bezpieczeństwa klientów przydałoby się wprowadzić nadzór na instytucjami, które będą oferować odwróconą hipotekę, a nie są bankami. Komisja Nadzoru Finansowego powinna przyjrzeć się takim firmom, podobnie jak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Odwrócona hipoteka to coś więcej niż produkt bankowy. To po części jedno z rozwiązań na polepszenie coraz trudniejszej sytuacji finansowej emerytów i rencistów. O niewydolności ZUS wiadomo od dawna. OFE kuleją, a tzw. III filar emerytalny praktycznie nie istnieje. Skoro wkraczamy w sferę zabezpieczenia emerytalnego, które dotyczy pieniędzy tysięcy potencjalnych klientów na odwróconą hipotekę, warto zawczasu zadbać o ich interesy.

Najlepszy klient to samotny klient, tj. bez spadkobierców

Mając na uwadze więzy rodzinne, które mają dla Polaków bardzo duże znaczenie, łatwo się domyśleć, że potencjalny klient odwróconej hipoteki przemyśli sprawę kilka razy w obawie przed reakcją dzieci czy wnuków. I trudno dziwić się ich ewentualnej, negatywnej reakcji, jeśli nagle dowiedzą się, że babcia, zamiast im w spadku, przepisała mieszkanie obcej firmie, która w zamian za to zobowiązała się wypłacać jej do śmierci świadczenia pieniężne.

Pozytywną informacją dla instytucji finansowych może być to, że w Polsce mamy coraz więcej osób starszych i samotnych, które nie mają dzieci. W Polsce żyje 38,132 mln osób, z czego 9,341 mln to emeryci i renciści. Stanowią oni zatem 25% społeczeństwa, a z roku na rok proporcja ta rośnie. Według prognoz demograficznych w 2020 r. takich osób będzie 12 mln, co stanowić będzie już 30% ogólnej populacji.

Osoby samotne mogą w pełni samodzielnie i z czystym sumieniem decydować o losie swojego mieszkania czy domu. Nie mogąc liczyć na wparcie dzieci, o wiele łatwiej oddadzą prawo do mieszkania w zamian za określoną kwotę wypłacaną im aż do śmierci.

Fundusz Hipoteczny Dom to nie instytucja charytatywna

Jak każda instytucja finansowa, tak i FHD musi na swojej działalności zarabiać. Jak dużo, zależeć będzie od wielu czynników. Najważniejsze, aby nie odbywało się to kosztem klienta. Trzeba zatem bardzo zwracać uwagę na to, co jest napisane w umowie „drobnym druczkiem”.

Nietrudno się domyśleć, że kluczową sprawą przy odwróconej hipotece będzie wycena nieruchomości, która stanowić ma podstawę do wypłaty świadczeń oraz sama ich wysokość. Innymi słowy, wskaźniki zdecydują, jakie świadczenia otrzymają klienci FHD.

Najgorszym, co może spotkać klientów firm oferujących odwróconą hipotekę, to zaniżanie wartości lokali klientów pod pozorem np. kryzysu na rynku. Takie dyskonto w wycenie może oznaczać oczywiście pokrycie ryzyka, ale może być podyktowane chęcią zwiększenia zysków przez firmę oferującą odwróconą hipotekę. Im mniejsza wartość lokalu zapisana w umowie, tym niższe comiesięczne świadczenia.

Sytuacja podobna do opisanej powyżej dotyczyła m.in., największego banku hipotecznego w Wielkiej Brytanii. Bank Halifax został oskarżony w kwietniu br. przez media o zaniżanie wartości nieruchomości, pod które udzielał kredytów refinansowych. Zgodnie z informacjami prasowymi bank zaniżał wyceny nieruchomości o około 20% wobec średnich cen rynkowych. Gdyby przenieść ten przykład na nasze warunki, oznaczałoby to, że posiadacz lokalu o wartości rynkowej 300 tys. zł otrzyma wycenę 240 tys. zł i od takiej kwoty będą mu naliczane świadczenia z tytułu odwróconej hipoteki. Może warto, aby wraz z popularyzacją odwróconej hipoteki, określić w jaki sposób dokonywana będzie wycena lokalu klienta. Tu pojawia się największe pole do popisu. Warto, aby wycenę sporządzały osoby niezależne, np. rzeczoznawca rynku nieruchomości oraz pracownik firmy oferującej odwróconą hipotekę, a potem wspólnie ustalali cenę w oparciu o średnie ceny rynkowe, indywidualny stan techniczny lokalu i ryzyko wynikające ze średniej długości życia klientów. Klient będzie musiał wówczas wydać kilkaset złotych, ale zyska dodatkową opinię eksperta. Nie będzie więc zdany na opinię tylko jednej strony. Być może z czasem pojawi się konkurencja, która wymusi walkę o klienta. Wówczas wskaźnik: wartość mieszkania w stosunku do kwoty stanowiącej podstawę wypłaty świadczeń będzie kartą przetargową w negocjacjach z klientami. Patrząc na to, jak banki rywalizują na marże i prowizje, wydaje się to tylko kwestią czasu. Z całą pewnością brak konkurencji nie stawia klientów na dobrej pozycji.

Kontrowersyjne naliczanie wysokości świadczeń

Jak przyznali twórcy FHD na łamach Pulsu Biznesu z 20 maja, świadczenia będą wyliczane od 30-50% wartości nieruchomości. Ten stosunkowo niewielki procent wartości nieruchomości ma stanowić zabezpieczenie dla FHD. Z jednej strony nie wiadomo, jak długo klient będzie żył (średnia długość życia systematycznie rośnie), z drugiej strony mieszkanie ulega zniszczeniu i trudno określić jaka będzie jego cena za 15-20 lat. W tym momencie nasuwa się pytanie, czy warto poszukać alternatywy dla odwróconej hipoteki? Dzieci czy wnuki posiadacza mieszkania mogą próbować odwieść go od decyzji skorzystania z odwróconej hipoteki. Możliwość skorzystania z takiej oferty powinna zmotywować dzieci do działania i zaoferowania pomocy rodzicom czy dziadkom. Powiedzmy sobie szczerze, pomocy, która się opłaci w przyszłości, gdy mieszkanie pozostanie w rodzinie. Z kalkulacji przedstawionej dla prasy przez FHD widać wyraźnie, że na „kokosy” klient korzystający z odwróconej hipoteki nie ma co liczyć. Przykładowo, osoba 65 letnia posiadająca mieszkanie o wartości 300 tys. zł otrzyma co miesiąc: w przypadku kobiety - 396 zł, w przypadku mężczyzny - 507 zł. Osoby 10 lat starsze otrzymają odpowiednio 651 zł i 800 zł. Nie są to więc duże kwoty, jeśli weźmiemy pod uwagę wartość mieszkania - 300 tys. zł.

Dla porównania, lokata terminowa od tej kwoty dałaby obecnie w skali roku ok. 15-18 tys. zł odsetek, czyli 1250-1500 zł miesięcznie. I to wszystko bez naruszania kapitału początkowego. Takie wyliczenie powinno podziałać na wyobraźnię spadkobierców.

Co może zrobić w takiej sytuacji rodzina właściciela nieruchomości

Możliwości jest kilka. Pierwszą jest pomoc finansowa rodzicom lub dziadkom. Bardziej będzie się opłacać wydać 500-600 zł miesięcznie i mieć perspektywę otrzymania mieszkania wartego nawet 300-400 tys. zł (licząc w cenach z największych miast), niż pozwolić oddać mieszkanie obcej firmie i liczyć na spadek, o ile babcia lub dziadek nie wykorzystają wszystkich pieniędzy zapisanych w umowie. Drugą możliwością jest zamiana mieszkania na mniejsze. Zwykle jedna osoba nie potrzebuje dużej powierzchni mieszkalnej, która dodatkowo niesie ze sobą większe koszty czynszu. Można sprzedać mieszkanie, kupić mniejsze, a nadwyżkę finansową przeznaczyć na pomoc finansową dla babci, dziadka. Można też sprzedać mieszkanie, pieniądze ulokować na dobrej lokacie, a skromne mieszkanie np. niedaleko najbliższej rodziny wynajmować długoterminowo. Oczywiście wiele zależy od wartości posiadanej nieruchomości. Odsetki z lokaty powinny jednak starczyć na pokrycie większości czynszu za wynajem.

Mieszkanie lub dom to doskonałe zabezpieczenie kredytu dla rodziny. O tym warto pamiętać. Lokal babci czy dziadka może stanowić podstawę zabezpieczenia, zarówno kredytu hipotecznego jak pożyczki hipotecznej branej pod zastaw mieszkania. Jednym słowem własnościowe mieszkanie to w obecnych czasach bardzo cenne aktywo, którego posiadanie stanowi duży atut w rozmowach z bankami. To tylko kolejny dowód na to, że walka o klienta rozegra się raczej wśród osób samotnych, nie posiadających spadkobierców.

Fundusz Hipoteczny DOM bankiem nieruchomości

Mając na uwadze, że instytucja finansowa podpisuje z klientem umowę kupna mieszkania i gwarantuje mu prawo korzystania z lokalu, gromadzi ona przez lata pokaźny bank nieruchomości. Nieruchomości, których po śmierci klienta nie musi sprzedawać. Mogą one być wynajmowane, bądź stanowić doskonały zastaw pod kredyty wykorzystane na kolejne inwestycje.

Mamy tu więc do czynienia z sytuacją odwrotną niż w przypadku dewelopera, który buduje mieszkania i musi szybko znaleźć na nie kupca. W przeciwnym razie ponosi wysokie koszty kredytu zaciągniętego na budowę mieszkań. W przypadku gdy klienci kupią mieszkania za swoje pieniądze, deweloper oddaje kredyty i zostaje ze swoim zyskiem, który stanowi różnica między kosztem budowy i kredytu, a ceną po jakiej sprzedał nieruchomości.

Czy odwrócona hipoteka zyska popularność w Polsce

W praktyce może okazać się to trudne, choć odważnych do oferowania tej usługi z pewnością nie zabraknie. Kto pierwszy, ten lepszy – to wcale nie musi się okazać prawdą. O wprowadzeniu na polski rynek odwróconej hipoteki mówiło się już dwa lata temu. Początkowo naturalne zainteresowanie tematem przejawiały banki. Czas pokazał, że FHD uprzedził je i szuka swojej szansy na rynku. Kto wie, czy banki pozostając nieco na uboczu nie postępują jednak rozsądnie.

W dobie kryzysu finansowego nie chcą angażować się w niepewne inicjatywy. Kiedy jednak zauważą potencjał rynku, z pewnością wejdą do gry z wszystkim, co mają, czyli kapitałem oraz bazą klientów. W przypadku odwróconej hipoteki nie ma jednak co liczyć na boom podobny do tego, jak na kredyty hipoteczne. Bardziej prawdopodobne jest to, że odwrócona hipoteka będzie jednym z wielu produktów dostępnych na rynku.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA