REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czy podatek od zysków z wynajmu mieszkania można obniżyć?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk

REKLAMA

REKLAMA

Zyski z wynajmu nieruchomości można opodatkować na trzy sposoby. Podatek o najniższej stawce 8,5% paradoksalnie opłaca się jedynie w przypadku niewielkich kosztów utrzymania nieruchomości. Gdy właściciel przewiduje remont mieszkania najczęściej powinien doliczyć dochody z najmu do podatku rozliczanego na zasadach ogólnych według skali 18 i 32%.

Wybór optymalnego sposobu opodatkowania dochodów z najmu może spowodować wielokrotne zmniejszenie kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do wyboru podatnik ma bowiem trzy formy prowadzenia rozliczeń z urzędem:
1) Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) Zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
3) Tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).

REKLAMA

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej natomiast podatnik musi zdecydować się na opłacanie podatku liniowego lub na zasadach ogólnych.

Podatek od przychodu lub dochodu

Jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Home Broker sprawdził jaki podatek obciążyłby właściciela mieszkania o wartości 400 tys. zł, które przynosi przychód z najmu na poziomie 20 tys. zł rocznie biorąc pod uwagę wszystkie trzy dostępne systemy rozliczeń. W pierwszym wariancie do kosztów zaliczono jedynie podatek od nieruchomości (na poziomie 65 groszy za m kw. mieszkania i 39 groszy za m kw. gruntu pod blokiem mieszkalnym) oraz amortyzację. 

Polecamy serwis Podatki osobiste

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Stawkę amortyzacji lokalu ustalono na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu. Dla porównania w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 4 tys. zł Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności.

W przedstawionym powyżej wariancie najbardziej atrakcyjną formą opodatkowania byłby ryczałt, który pochłonąłby 1,7 tys. zł. Podstawą jego naliczenia jest przychód, a więc na jego wysokość nie wpływają możliwe do odliczenia koszty. Byłaby to bardziej atrakcyjna forma opodatkowania niż zasady ogólne. Według nich osoby, których dochód roczny nie przekracza 85 528 zł, musiałyby bowiem liczyć się z dodatkowym obciążeniem podatkowym na poziomie 2510 zł, co stanowi 18% osiągniętego zysku z najmu. Osoby, których roczny dochód byłby wyższy, zostaliby obciążeni podatkiem na poziomie dodatkowych 4,5 tys. zł z tytułu zaliczenia do podstawy opodatkowania zysków z wynajmowania nieruchomości. Szczególnie dla nich ciekawą alternatywą mogłoby okazać się zarejestrowanie działalności gospodarczej i opodatkowanie stawką 19%. Taki wariant łączyłby się z wniesieniem na rachunek fiskusa niecałych 2,7 tys. zł. Przejście na tę liniową stawkę ma jednak swoje minusy, do których najczęściej zalicza się brak możliwości rozliczania dochodów wraz ze współmałżonkiem.

Od 1 stycznia br. zmieniły się zasady opodatkowania dochodów z wynajmu w formie ryczałtu. Obecnie niezależnie od wartości osiąganych przychodów wystarczy odprowadzić 8,5% na rachunek fiskusa. Ta forma rozliczeń nie jest jednak możliwa gdy wynajem realizowany jest w formie działalności gospodarczej. Od maja br. chęć skorzystania z ryczałtu należy zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje opłacaniem podatku na zasadach ogólnych.

Kosztem są jedynie odsetki

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości wartej 400 tys. zł na kredyt na 30 lat w euro z 25% wkładem własnym, przy oprocentowaniu 3,54% i kursie 3,91 zł za euro, przez pierwszych 12 miesięcy w ratach równych suma zapłaconych odsetek wyniesie 2778 zł. Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie podatku o od 500zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych do nawet blisko 900zł gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. Obrazuje to poniższy przykład, który oprócz wymienionych w wariancie pierwszym kosztów w postaci podatku od nieruchomości i amortyzacji uwzględnia także wliczenie w koszty odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.

Polecamy serwis Podatki

Remont i meble niwelują podatek

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na przykład na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Zazwyczaj pochłaniają one znaczne kwoty, a co za tym idzie najczęściej niwelują korzyści z rozliczenia podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych pomimo jego niskiej stawki. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 10 tys. zł na nowe meble i remont nieruchomości, co wydaje się kwotą niewygórowaną. W tym wariancie roczny podatek liniowy i na zasadach ogólnych nieznacznie przekroczyłby 200zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1,7 tys. zł, a więc blisko 1,5 tys. zł wyższym.

Podatek zależy od umowy

Rzadko podatnicy zdają sobie także sprawę z faktu, że wysokość obciążeń podatkowych zależeć także może od sformułowań znajdujących się w umowie. Szczególnie należy zwrócić uwagę na fragment mówiący o wysokości opłat za najem, gdzie jasno odróżnić trzeba co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów) będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Czytaj także: Na co warto zwrócić szczególną uwagę w umowie kredytowej?

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Troska i zrozumienie w kontakcie z pacjentami – klucz do profesjonalnej opieki zdrowotnej
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    REKLAMA

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    REKLAMA

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    REKLAMA