| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Działalność gospodarcza > Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Zawierając umowę przedwstępną, strony mogą umówić się, że zawrą w przyszłości umowę o określonej treści. W czasach kryzysu bywa jednak tak, że umowy przedwstępne nie są respektowane, a zobowiązany woli zapłacić zadatek niż wywiązać się z kontraktu. Tymczasem umowa przedwstępna to bardzo silny i skuteczny instrument – nie tylko dyscyplinuje strony, ale też pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt, a niekiedy może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego.


Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy (jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak jej skutki prawne. Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy końcowej; strony mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to słabszy skutek umowy, który polega na możności odzyskania części kosztów poniesionych w trakcie zabiegów o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność dłużnika ogranicza się do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy. Wadą tego rozwiązania jest fakt, iż można natrafić na komplikacje dowodowe. Z drugiej strony łatwiej można uniknąć prawnych konsekwencji takiego kontraktu, zwłaszcza jeśli nie był on gwarantowany zadatkiem. Jak wskazał SN w wyroku z 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt II CSK 274/06, niepublikowany): wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa nie doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem, wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.

PRZYKŁAD

Spółka jawna zawarła pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości przemysłowej. Strony nie ustaliły zadatku i sprzedający odmówił wykonania umowy przyrzeczonej. W takim wypadku nie ma prawnego instrumentu pozwalającego na wyegzekwowanie końcowej sprzedaży nieruchomości. Spółka może jednak wystąpić do sądu z powództwem odszkodowawczym - żądając np. utraconego zarobku.

Tabela 1. Skutki umowy przedwstępnej

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (zwłaszcza co do formy), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej, który pozwala na wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W zasadzie skutek ten bierze swój początek w zachowaniu formy, którą przepisy zastrzegły dla skuteczności kontraktu definitywnego. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości ze względu na skutki warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, co ma ten minus, że trzeba opłacić taksę notarialną. W licznych wypadkach może być to nawet 150% kosztów jednorazowej transakcji. Jeżeli zatem umowa przyrzeczona wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności, to umowa przedwstępna bez jej zachowania pozostaje ważna, ale roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest niezaskarżalne (umowa nie wywołuje skutku silniejszego). Jeżeli natomiast do umowy przyrzeczonej nie odnoszą się żadne szczególne warunki ważności, umowa przedwstępna wywołuje skutek silniejszy.

W przeważającej ilości przypadków umowie przedwstępnej towarzyszy zadatek (art. 394 k.c.). Na tym tle dochodzi więc do częstych sporów spowodowanych bądź to żądaniem zwrotu podwójnego zadatku, bądź też komplikacjami z określeniem konkretnego zastrzeżenia umownego jako zadatku, bądź wreszcie z zaliczeniem zadatku na poczet ceny sprzedaży. Zadatek to nic innego jak pewna suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy jako zabezpieczenie jej wykonania. Podobnie można zdefiniować również zaliczkę, która jest analogicznym instrumentem. Różnica tkwi jednak w skutkach dokonania konkretnego zastrzeżenia. Zaliczka to po prostu znak zawarcia umowy, przy czym strony mogą ją, co do zasady (w granicach zakreślonych prawem i zasadami współżycia społecznego), dowolnie wypełnić treściowo. Zazwyczaj jest tak, że w przypadku niewykonania umowy strony po prostu zwracają sobie pieniądze albo strona pokrzywdzona zatrzymuje zaliczkę tytułem poniesionych kosztów. Wszystko zależy od ustaleń w konkretnej sprawie. Prawo zresztą nie pomaga w dokonaniu ścisłego rozróżnienia - zgodnie z art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Nieco upraszczając problem - jeśli w umowie przedwstępnej użyto słowa „zadatek” to można przyjąć, że mamy do czynienia z obowiązkiem podwojenia go, bądź z możliwością zatrzymania, jeśli umowa końcowa nie dojdzie do skutku. W razie rozwiązania umowy przedwstępnej zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Krzysztof Kudlicki

Adwokat - specjalista z zakresu prawa karnego

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »