REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ochrona inwestora przed podwójną zapłatą

Tomasz Tatomir
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Inwestor nie musi ograniczyć się do zawarcia umowy z generalnym wykonawcą. Może sam podpisać umowy z podwykonawcami, a wykonawcy powierzyć jedynie obowiązki związane z koordynowaniem prac.

Wraz z wprowadzeniem do kodeksu cywilnego art. 6471 z dniem 24 kwietnia 2003 r. nastąpiła istotna zmiana w relacjach pomiędzy poszczególnymi uczestnikami umów o roboty budowlane. Ustawodawca uznał, że konieczne jest wzmocnienie ochrony podwykonawców oraz zmobilizowanie inwestorów do skuteczniejszego zabezpieczania swoich interesów.

REKLAMA

Solidarna odpowiedzialność

REKLAMA

Szczególne znaczenie dla zwiększenia odpowiedzialności inwestora w procesie inwestycyjnym ma art. 6471 par. 5 k.c., zgodnie z którym ten, kto zawiera umowę z podwykonawcą, oraz inwestor i wykonawca, ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Oznacza to, że jeżeli umowy zawierać będzie generalny wykonawca, to solidarnie odpowiedzialny będzie inwestor, natomiast gdyby osobą podpisującą umowę z podwykonawcą był ktoś inny - odpowiedzialny solidarnie oprócz inwestora byłby też generalny wykonawca. Tym samym podwykonawca może żądać zapłaty zarówno od wykonawcy, jak i od inwestora, z którym nie łączy go żaden stosunek prawny, ponieważ umowa zawarta została pomiędzy wykonawcą (lub osobą trzecią) a podwykonawcą. Sytuacja ta jest niekorzystna dla inwestora. Istnieje bowiem niebezpieczeństwo, że wykonawca będzie celowo unikał dokonania zapłaty, mimo że otrzymał od inwestora wynagrodzenie, które powinno pokryć także należność podwykonawcy.

Choć sama idea wprowadzonej zmiany jest słuszna, nie można zapominać, że tym samym nastąpiło znaczne pogorszenie sytuacji inwestorów. U podstaw tej decyzji legło bowiem przekonanie, że inwestorami są zwykle duże firmy, które w przeciwieństwie do podwykonawców (małych i średnich przedsiębiorców), są w stanie przyjąć zwiększone ryzyko związane z przeprowadzaną inwestycją. W trakcie prac nad nowelizacją przytaczano wiele przypadków, w których inwestor działał w porozumieniu z wykonawcą albo też sam tworzył określony podmiot, z góry zakładając, że podwykonawcom wynagrodzenie nie zostanie zapłacone, a ewentualne próby jego dochodzenia zakończą się niepowodzeniem. Ale inwestorem może być również osoba fizyczna zlecająca wybudowanie domu jednorodzinnego. Dla niej podwójna zapłata na pewno będzie stanowić znaczne przekroczenie możliwości domowego budżetu.

Konieczna zgoda inwestora

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kodeks cywilny zawiera w art. 6471 wiele przepisów, które konkretyzują sytuację inwestora. I tak np. korzystnym dla niego rozwiązaniem jest przepis, zgodnie z którym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Jeżeli podwykonawca chce zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą, to do zawarcia takiej umowy również jest wymagana zgoda inwestora oraz dodatkowo zgoda generalnego wykonawcy. Ustawodawca wyszedł ze słusznego założenia, że skoro inwestor ma odpowiadać za umowy, których nie jest nawet stroną, to powinien mieć chociaż jakiś wpływ na ich zawarcie. Ponadto umowy z podwykonawcami powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Pierwszym sposobem uniknięcia solidarnej odpowiedzialności jest więc niewyrażenie w ogóle zgody na zawarcie umów z podwykonawcami, co oczywiście z różnych względów nie zawsze będzie możliwe. Skuteczność tego środka została ponadto trochę osłabiona, ponieważ ustawodawca postanowił, że owszem zgoda jest wymagana, ale jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

Sposoby zabezpieczenia interesów

REKLAMA

Najprostszym sposobem zabezpieczenia swoich interesów jest zawarcie w umowie z generalnym wykonawcą odpowiednich postanowień, zgodnie z którymi inwestor zapłaci za wykonane roboty budowlane dopiero po wykazaniu przez generalnego wykonawcę prawidłowego rozliczenia się ze wszystkimi podwykonawcami. Ewentualnie można też podzielić kwotę wynagrodzenia na raty i tym samym tylko część płatności uzależnić od wcześniejszych rozrachunków. Strony mogą również postanowić, że w ogóle inwestor sam będzie się rozliczał z podwykonawcami. Odpowiednie zapisy umowne mogłyby też przyznawać inwestorowi więcej uprawnień w zakresie sprawowania nadzoru nad realizacją umowy przez wykonawcę. I tak np. wykonawca mógłby być zobowiązany do informowania inwestora o dokonanych rozliczeniach finansowych z podwykonawcami czy do udzielania wyjaśnień, w razie gdyby inwestor powziął jakieś wątpliwości w tym zakresie. Inwestor mógłby też zobowiązać wykonawcę do przedkładania mu wszystkich faktur wystawione za zrealizowane już roboty z jednoczesnym oświadczeniem podwykonawców, że tym samym nie mają już żadnych roszczeń wobec inwestora z tytułu zapłaty za wykonane prace.

Kolejnym ze sposobów polepszenia sytuacji inwestora jest ubezpieczenie płatności za roboty budowlane, z czym niestety wiążą się dodatkowe koszty. Ubezpieczenie miałoby zastosowanie w razie zwrócenia się przez podwykonawcę o zapłatę do inwestora, w sytuacji gdy ten już raz zapłacił za wykonane prace. Kosztami związanymi z ustanowieniem tego zabezpieczenia można by obciążyć wykonawcę, jeśli na to się zgodzi.

Umowa ze wszystkimi podmiotami

Inwestor nie musi ograniczyć się do zawarcia jednej umowy z generalnym wykonawcą, a następnie tylko wyrażać zgodę na kolejne umowy zawierane z podwykonawcami. Może on również sam podpisać umowy z wszystkimi wykonawcami częściowymi, a wykonawcy powierzyć jedynie obowiązki związane z koordynowaniem prac. Tym samym inwestor sam rozliczałby się ze wszystkimi podwykonawcami, dzięki czemu nie istniałoby ryzyko, że któremuś generalny wykonawca nie przekaże środków i będzie musiał zapłacić podwójnie.

Podobnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy spółki cywilnej przez generalnego wykonawcę oraz wszystkich biorących udział w robotach budowlanych podwykonawców. Dzięki temu inwestor mógłby podpisać już tylko jedną umowę o roboty budowlane z powstałą w tym celu spółką, unikając jednocześnie niebezpieczeństwa podwójnej zapłaty za wykonane roboty budowlane.

Zwolnienie inwestora z odpowiedzialności

Zawarte w art. 6471 k.c. przepisy mają na celu polepszenie sytuacji podwykonawców, którzy zazwyczaj stanowią słabszą stronę w zawieranych umowach o roboty budowlane. Dla ugruntowania ich pozycji ustawodawca wprowadził jeszcze jeden zapis w par. 6 omawianego artykułu, zgodnie z którym odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule, czyli umów zawieranych z podwykonawcami, są nieważne. Oznacza to, że podwykonawcy nie mogą w umowie zwolnić inwestora od odpowiedzialności solidarnej, zobowiązując się, że nie będą dochodzić od niego żadnych roszczeń. Taki zapis traktowany byłby bowiem jako niezgodny z prawem. W przeciwnym razie mogłoby dojść do sytuacji, że podpisanie umowy z podwykonawcą uzależnione byłoby właśnie od takiego oświadczenia.

INWESTOR ZASTĘPCZY

Inwestor mógłby ograniczyć swoją odpowiedzialność powołując tzw. inwestora zastępczego, a sam stając się inwestorem faktycznym. W tym celu powinien zawrzeć z nim np. umowę o świadczenie usług, dzięki czemu nie odpowiadałby wobec podwykonawców za zawarty z nimi umowy o roboty budowlane. Teoretycznie nie byłby objęty żadną umową o roboty budowlane - czy to z wykonawcą generalnym, czy z podwykonawcami. Solidarną odpowiedzialność ponosiłby wówczas inwestor zastępczy. Gdyby był to podmiot z minimalnym zasobem majątkowym, ewentualne ryzyko związane z roszczeniami podwykonawców byłoby ograniczone do minimum.

TOMASZ TATOMIR

radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 6471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA