REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jakie są różnice w cenie metra kwadratowego mieszkania?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
W 66% przypadków zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy kupują lokal, który jeszcze nie powstał.
W 66% przypadków zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy kupują lokal, który jeszcze nie powstał.

REKLAMA

REKLAMA

Ceny mieszkań, które zostały wprowadzone do sprzedaży w bieżącym roku, spadły o 13%, w porównaniu z rokiem 2008. Metr nowego mieszkania na rynku wtórnym kosztuje o 650 zł za m kw. więcej niż na rynku pierwotnym – zauważyli eksperci. Czy warto jednak kupić mieszkanie u dewelopera?

W Warszawie i Krakowie metr przeciętnego, używanego mieszkania jest droższy niż nowego. Różnica średniej ceny ofertowej wynosi odpowiednio 356 i 120 zł za m kw. Trzeba jednak pamiętać, że standard mieszkań w budynkach z wielkiej płyty mocno odstaje od tego, jaki można znaleźć w projekcie deweloperskim. Do porównań należałoby przyjąć więc lokale używane, zbudowane w ostatniej dekadzie. Wtedy to różnica w cenie jest już znacznie wyższa. Przeciętnie w 11 badanych miastach wynosi ona 647 zł, w przeliczeniu na m kw. Jest to kwota, za którą wykończenie mieszkania można zlecić firmie. Pieniędzy starczy na podstawowy standard, chyba że prace wykończeniowe właściciel wykona własnoręcznie.

REKLAMA

Cena metra to nie wszystko

REKLAMA

Dlaczego więc w największych miastach wciąż dwa mieszkania, na trzy sprzedane, pochodzą z rynku wtórnego? Przecież za cenę używanego „M” można kupić zupełnie nowe lokum i jeszcze zaoszczędzić pieniądze na jego wykończenie. Odpowiedzi należy szukać zarówno w koszty obu rozwiązań, jak również porównując ryzyko zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym. Po pierwsze, warto zauważyć, że w Warszawie przeciętne mieszkanie deweloperskie zostanie oddane do użytkowania za około 4 miesiące. Gdyby natomiast deweloper dopiero zaczynał budowę, oczekiwanie wydłużyłoby się do ponad dwóch lat. W tym czasie nowy nabywca musi gdzieś mieszkać. Jeżeli nie ma możliwości zakwaterowania u rodziny lub w dotychczas posiadanym lokalu, zostanie narażony na ponoszenie kosztu najmu.

W stolicy, dla przeciętnego, dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw., koszt najmu wynosi 2,25 tys. zł miesięcznie. Przez okres 4 miesięcy wynajmowanie takiego mieszkania wygenerowałoby koszt rzędu 9 tys. zł, a korzystanie z czyjegoś lokalu przez dwa lata wiąże się z wydatkiem, który można oszacować na 54 tys. zł. Co prawda po zakupie używanego mieszkania najczęściej należy przeprowadzić niewielki remont, ale nie powinien on być na tyle uciążliwy, żeby niezbędne okazało się wynajmowanie innego mieszkania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różnica w kosztach adaptacji lokalu

To otwiera kolejne pole do porównania kosztów. Zgodnie z szacunkami Home Broker, odświeżenie używanego lokalu przeciętnie kosztuje 150 zł, w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw., budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą operację. Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie szacuje się, że w stolicy wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować 800 zł, w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw.

Dowiedz się także: Jak nie dać się oszukać pośrednikowi?

Koszty zakupu lokalu

Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest fakt, że w cenę mieszkania powinien być wliczony podatek od towarów i usług – VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym. Ponadto, każdy nowy właściciel lokalu na rynku pierwotnym musi zmienić zapisy księgi wieczystej, co – bez ustanawiania hipotek – powinno zamknąć się w kwocie na poziomie 260 zł. W gronie kosztów transakcyjnych pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia notariusza, bez którego udziału nie będzie można przenieść praw do nieruchomości. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i w przypadku mieszkania, wartego 200 tys. zł, wynosiłaby ona 1931,1 zł (z VAT), a od lokalu wartego dwukrotnie więcej – 2915,1 zł (z VAT). Ostatnim składnikiem kosztu będą wypisy z aktu notarialnego. Jeżeli dokument ten miałby 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie 369 zł (z VAT). W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż kupno mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2% wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł, w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.

Tańszy metr kwadratowy – droższe mieszkanie

Ile więc należałoby wydać na zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. na rynku pierwotnym? W stolicy przeciętny deweloper chciałby za taki lokal 421 tys. zł (9,1 tys. zł w przeliczeniu na m kw.). Na rynku wtórnym należałoby wydać średnio 478 tys. zł (9,6 tys. zł za metr). Ostatnim rozwiązaniem mógłby być zakup od dewelopera, który zaczyna dopiero sprzedaż danego projektu. Zgodnie z danymi Home Broker, najczęściej możliwe jest wtedy uzyskanie rabatu na poziomie od 5 do 10%. Do szacunków przyjęto poziom 8%, dzięki czemu cenę ofertową przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. oszacowano na poziomie 421 tys. zł (8,4 tys. zł. za m kw.). W takim zestawieniu najatrakcyjniejszym rozwiązaniem wydaje się nabycie mieszkania w przedsprzedaży. Cena takiego lokalu jest o blisko 60 tys. zł niższa niż w przypadku wyboru mieszkania używanego. Gdyby jednak uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu – w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania – to okazałoby się, że pozornie najtańsze rozwiązanie może być najdroższe. Całkowity koszt, w przypadku zakupu mieszkania w przedsprzedaży, można oszacować na 518 tys. zł. Przeciętny lokal deweloperski kosztowałby 510 tys. zł, a używane mieszkanie – 499 tys. zł. Jak widać, różnice są niewielkie i raczej zrównują pozornie mocno zróżnicowane ceny niż wskazują na lokale, używane jako najtańsze. Powyższe wyniki są jedynie ogólnym szacunkiem, a każdy indywidualny przypadek należałoby rozważyć odrębnie. W analizie pominięto bowiem koszty finansowe, związane z uzyskaniem i obsługą kredytu. Nie wzięto także pod uwagę możliwości zakupu lokalu w systemie 10/90, ponieważ zaledwie w 5% inwestycji takie rozwiązanie jest dostępne.

Polecamy serwis: Kredyty

Ryzyko upadłości dewelopera a inwestycja w mieszkanie na rynku pierwotnym

REKLAMA

Ryzyko, związane z zakupem mieszkania w budynku, który jeszcze nie powstał i dodatkowe koszty, jakie pociąga za sobą wykończenie lokalu, mogą sprawić, że zakup pozornie droższej nieruchomości na rynku wtórnym okaże się tańszym rozwiązaniem.

Trzeba ponadto mieć świadomość ryzyka, podejmowanego przy zakupie niezbudowanego jeszcze mieszkania od dewelopera. Zgodnie z badaniem, przeprowadzonym przez Home Broker, robi tak aż dwóch na trzech nabywców. Największe ryzyko podejmują osoby, które podpisały z deweloperem umowę w formie zwykłej, a nie u notariusza. Gdyby deweloper upadł przed podpisaniem umowy finalnej, cały majątek firmy trafiłby do masy upadłościowej. Osoby ze zwykłą umową znajdują się wtedy na szarym końcu kolejki po pieniądze. W lepszej sytuacji są nabywcy z umową notarialną, choć i w ich przypadku odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków nie jest pewne. Na szczęście upadłości deweloperów są w polskich warunkach rzadkością. Ponadto można sięgnąć po takie rozwiązania jak na konta powiernicze czy systemy zakupu typu 10/90, które obniżają ryzyko podejmowane przez nabywców. Podobny cel mają ustawy, nad którymi pracują obecnie niektóre partie polityczne. Wśród spotykanych rozwiązań można znaleźć: nakaz podpisywania umów z deweloperami w formie aktów notarialnych, wprowadzenie nakazu kontynuowania prac budowlanych po upadku dewelopera czy nakaz stosowania kont powierniczych.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA